Gia đình chị Nguyễn Thị Nga (Hoàng Mai, Hà Nội) sở hữu một căn nhà ven đô trị giá khoảng 6,5 tỷ đồng. Vợ chồng chị đang tìm mua một căn hộ trong nội thành để thuận tiện cho công việc và học hành của các con.
Căn hộ chung cư mà chị quan tâm đã được sử dụng khoảng 20 năm, có giá khoảng 10 tỷ đồng. Nếu quyết định mua, gia đình sẽ phải vay thêm 3,5 tỷ đồng.
Điều khiến chị Nga băn khoăn là tòa nhà đã vận hành lâu năm, nguy cơ xuống cấp về chất lượng công trình cũng như hệ thống phòng cháy chữa cháy. Nhưng nếu chậm quyết định, chị lo giá chung cư nội đô có thể còn tăng, khiến việc chuyển về khu vực trung tâm trở nên khó khăn hơn. Ngoài ra, phương án tài chính cũng là điều gia đình đang cân nhắc kỹ lưỡng.
Ông Nguyễn Tuấn Anh - Sáng lập FinPeace, đồng tác giả cuốn Bình an tài chính - cho rằng điểm mấu chốt nằm ở việc xác định mục tiêu mua để ở hay đầu tư.
Xét về tài sản, chung cư 20 năm không còn là tài sản tăng trưởng. Theo quy định, tuổi thọ thiết kế của chung cư thường vào khoảng 50 năm. Sau 30 năm, nhiều tòa nhà bắt đầu đối mặt rủi ro về an toàn, hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng như tính pháp lý liên quan đến cải tạo, đền bù.
Trên thực tế thị trường, những căn hộ bước vào giai đoạn này thường suy giảm rõ rệt cả về giá trị vật lý lẫn giá trị thanh khoản. Việc bán lại với giá ngang hoặc cao hơn là rất khó, trừ khi nằm ở vị trí đặc biệt hiếm có.
Nếu là nhà đất, 10 tỷ đồng có thể tạo ra tài sản giữ giá hoặc tăng giá. Nhưng với chung cư cũ, chị Nga đang dùng đòn bẩy tài chính để mua một tài sản đang đi vào cuối vòng đời.
Xét về nguồn lực, tài chính là áp lực kép từ vay nợ và tài sản không bảo toàn. Để có thể chuyển vào nội đô, gia đình chị Nga sẽ phải gánh khoản vay 3,5 tỷ đồng. Khoản vay cho tài sản không tăng trưởng đồng nghĩa với việc gia đình chị Nga đang chịu lãi vay cho một khoản chi phí sinh hoạt cao cấp, không phải đầu tư.
Trong khi đó, tài sản hiện tại của gia đình - căn nhà đất ven đô - lại có thanh khoản tốt, có thể cho thuê hoặc giữ giá trong dài hạn, đóng vai trò như “vùng đệm an toàn” trước biến động kinh tế.
Như vậy, câu chuyện không chỉ đơn thuần là mua một căn hộ nội đô mà là việc đánh đổi giữa tài sản tích lũy và nhu cầu cải thiện tiện nghi sống.
Xét về mục tiêu, nội đô không đồng nghĩa sở hữu tài sản tốt. Nhiều gia đình, trong đó có vợ chồng chị Nga, mong muốn “lên phố” để cải thiện chất lượng sống: gần nơi làm việc, trường học tốt, dịch vụ đầy đủ.
Theo chuyên gia, việc đầu tiên cần xác định rõ nếu mua để ở, giá trị sống có thể được ưu tiên như sống gần, tiện lợi, trường học tốt. Nếu mua để đầu tư, cần xét giá trị tài sản có khả năng tăng lãi vốn không, có tạo dòng tiền không như giữ giá, cho thuê, thanh khoản.
Giá trị sống có thể cao nhưng nếu yếu tố này ăn vào tài sản gốc, có nghĩa gia đình chị Nga đang mua tiêu sản bằng tiền đi vay.
Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, nếu ưu tiên chất lượng sống, gia đình có thể cân nhắc thuê một căn hộ nội đô có điều kiện tương tự. Khoản 3,5 tỷ dự định vay nên được dùng để đầu tư vào tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc tăng giá.
Nếu vẫn muốn mua, nên lựa chọn những căn hộ có tuổi đời trẻ hơn, hoặc những tài sản ở vị trí có khả năng giữ giá, tạo dòng tiền ổn định.
