Nguồn cung tăng tốc cuối 2025
Nguồn cung và giao dịch bất động sản phục hồi mạnh mẽ trong quý 3/2025 (ảnh: Ngọc Đẹp).
Theo báo cáo tổng hợp từ NSI, thị trường bất động sản dân cư ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung và giao dịch trong quý III/2025.
Cụ thể, tổng nguồn cung bất động sản đạt hơn 37.600 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 73%. Cơ cấu nguồn cung tập trung chủ yếu tại Hà Nội (32%), TP HCM (28%) và các khu vực khác (40%). Đây là dấu hiệu cho thấy các dự án lớn đã quay trở lại sau giai đoạn quan sát thị trường.
Lượng giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ duy trì ổn định, trong khi giao dịch đất nền giảm nhẹ, phản ánh nhu cầu thực từ người dân tập trung vào nhà ở thay vì đầu cơ đất nền.
Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục xu hướng tăng (Nguồn: NSI).
Giá bán căn hộ sơ cấp tại hai thị trường lớn tiếp tục xu hướng tăng. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, cao hơn TP HCM là 87 triệu đồng/m2. Mức tăng này chủ yếu do nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
Danh sách dự án mở bán mới tại Hà Nội (Nguồn: NSI).
Hà Nội tiếp tục là tâm điểm của thị trường căn hộ trong quý với nguồn cung sơ cấp vượt 10.300 căn, hơn tăng 48% so với quý trước. Các dự án mới tập trung chủ yếu tại Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên...
Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế tại những khu vực này. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven như Đan Phượng, Gia Lâm cũng ngày càng rõ nét nhờ hạ tầng giao thông cải thiện.
Một số dự án nổi bật mở bán trong quý như: Jade Square (IFG) với 747 căn hộ, giá bán khoảng 105 - 120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Sun Group) khoảng 1.667 căn hộ; Trinity Square (Masterise) với 4.500 căn hộ, với giá dao động 70 - 90 triệu đồng/m2…
Ngoài ra, dự kiến cuối năm 2025, các dự án như Lumiere Orient Pearl (Masterise) và Sunshine Legend City (Sunshine Group) sẽ ra mắt với giá mở bán cao hơn giai đoạn trước.
Danh sách dự án mở bán mới tại TP. HCM (ảnh: NSI).
Tại thị trường TP HCM (tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sau sáp nhập), nguồn cung căn hộ đạt 6.699 căn, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng gấp 4 lần cùng kỳ năm 2024.
Nguồn cung chủ yếu tập trung ở TP HCM cũ (38%) và Bình Dương, trong đó nổi bật là các dự án hạng sang như The Prive (Đất Xanh) với 3.175 căn, giá 120 - 150 triệu đồng/m2, Lumière Midtown (Masterise) với 808 căn, giá 110 - 130 triệu đồng/m2.
Giá bán trung bình tăng khoảng 10% so với quý trước, song vẫn thấp hơn Hà Nội nhờ sự hiện diện của các dự án trung cấp. Dự kiến trong những tháng cuối năm, các dự án lớn như Eaton Park (Gamuda Land) và Vinhomes Green Paradise (Vinhomes).
Triển vọng thị trường 2026 - 2027
NSI cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì trạng thái phục hồi (ảnh: NSI).
Theo NSI, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và xu hướng này có thể kéo dài đến năm 2026 - 2027. Các chính sách mới vừa đi vào hiệu lực hứa hẹn sẽ tháo gỡ nút thắt về nguồn cung và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng tín dụng.
Tỷ lệ hấp thụ bất động sản được dự báo vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn đang thiếu nguồn cung. Tuy nhiên, sức mua khó tăng mạnh bởi mặt bằng giá hiện vẫn cao so với khả năng tài chính của người dân. Nhìn chung, thị trường tiếp tục duy trì trạng thái phục hồi ổn định.
NSI dự báo giá bán bất động sản tại Hà Nội có thể ổn định hoặc giảm nhẹ nhờ nguồn cung mới được dự báo tăng mạnh. Trong khi đó, tại TP HCM, giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng 10 - 14% so với đầu năm, do nguồn cung khan hiếm và các dự án mới chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang.
Các khu vực như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) được kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng giá mạnh hơn nhờ hiệu ứng sáp nhập tỉnh, cùng mặt bằng giá hợp lý.
Dự báo của NSI về nguồn cung bất động sản trong thời gian tới (Nguồn: NSI).
Theo ước tính của CTCP Chứng khoán Quốc Gia, tổng nguồn cung căn hộ và nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có thể đạt 30.000 - 32.000 sản phẩm, với dự báo ổn định nguồn cung đến năm 2027.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm khi giá cao và người mua có nhiều lựa chọn hơn. Cơ cấu nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với khu Đông và khu Tây tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Tại khu vực TP HCM và phía Nam, NSI cho rằng, xu hướng phát triển không còn tập trung trong trung tâm mà dịch chuyển mạnh sang các tỉnh và khu vực vệ tinh, nơi có quỹ đất rộng và giá bán hợp lý hơn. Một số dự án lớn như Vinhomes Green Paradise (Vinhomes), Southgate Cần Thơ (Nam Long), La Pura (Phát Đạt), The Prive (Đất Xanh) có thể khiến nguồn cung phía Nam bùng nổ trong năm 2026, ước đạt 30.000 - 35.000 sản phẩm.
