Theo báo cáo Chỉ số giá nhà ở Savills (Savills Property Price Index - SPPI), trong quý II/2025, chỉ số nhà ở TP.HCM tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm – mức cao nhất kể từ khi được công bố.
Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá, đặc biệt tại các dự án đã có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán. Giá bán sơ cấp tăng 7% theo năm, chủ yếu nhờ các dự án mới tại Quận 2 và nguồn hàng hạng A được mở bán lại ở Quận 1. Ở thị trường thứ cấp, giá tăng tại hầu hết các quận, dẫn đầu bởi khu Đông và Nam TP.HCM.
Dù được hỗ trợ bởi đầu tư công và mặt bằng lãi suất thấp, nguồn cung mới vẫn hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 45%, tương đương hơn 2.400 căn hộ được giao dịch. Áp lực giá cao khiến nhiều người mua có xu hướng chuyển hướng sang Bình Dương, Long An cũ – những khu vực có nguồn cung “vừa túi tiền” dồi dào hơn.
Tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ từng đặt câu hỏi: “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?” – cho thấy bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM, vẫn còn nhiều thách thức.
Dưới góc nhìn thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng: “Thị trường nhà ở TP.HCM vẫn duy trì tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, nhưng những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục pháp lý và cơ chế tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.”
Bà Hương nhận định, vấn đề sở hữu nhà không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế - xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể can thiệp trực tiếp vào giá bán của doanh nghiệp bất động sản, nhưng có thể tác động thông qua tháo gỡ pháp lý, quy hoạch vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy đô thị hóa đồng đều, kéo giãn dân khỏi khu trung tâm.
Theo Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao. Sự lệch pha cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh. Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và phát triển các cực đô thị vệ tinh được xem là hướng đi căn cơ.
Tuyến Metro Line số 1, vận hành từ tháng 3/2025, đã giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm TP.HCM và Bình Dương xuống 20–30 phút, mở ra khả năng hình thành các khu dân cư – thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm.
Bà Cao Thị Thanh Hương nhấn mạnh: “Bài học từ nhiều quốc gia cho thấy, muốn giãn dân thành công phải bắt đầu từ hạ tầng và quy hoạch kinh tế - xã hội. Khi quỹ đất ở được bố trí dọc các trục giao thông, nhà ở thương mại lẫn xã hội đều có thể triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua.”
Song song với quy hoạch và hạ tầng, chính sách tài chính được xem là trụ cột giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Theo chỉ đạo của Chính phủ, Đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới.
Bà Hương cho biết, mô hình này đã chứng minh hiệu quả tại Singapore và Hàn Quốc, nơi người dân được vay mua nhà với lãi suất thấp, thời hạn dài, còn doanh nghiệp phát triển nhà ở được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch.
“Mô hình quỹ nhà ở giúp tạo ra lợi ích hai chiều – người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai bên cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn,” bà Hương nhận định.
Theo Savills, khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TP.HCM sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn. Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc nhà ở phù hợp với người mua ở thực.
Đồng thời, bà Cao Thị Thanh Hương khẳng định: “Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, chúng ta phải nhìn nhận đây là câu chuyện của chính sách và quy hoạch, chứ không chỉ là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.”
