Để xây dựng bảng giá đất hợp lý

Nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 60 - 70% giá đất ở

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, bảng giá đất các địa phương nên được xây dựng trên nguyên tắc giá đất cơ sở do nhà nước thu thập, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Trong đó, giá đất nông nghiệp phải bằng 60 - 70% giá đất ở trong cùng thửa đất để người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, tiền sử dụng đất họ đóng sẽ không quá cao như hiện nay. Đối với các dự án bất động sản (BĐS), việc khấu trừ tiền mua đất cũng được nâng lên, giúp hạ giá đầu vào, không làm tăng giá BĐS.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

TS Phạm Viết Thuận cho rằng bảng giá đất là giá cơ sở, tuy nhiên để phục vụ cho các mục đích khác nhau cần áp dụng hệ số K. Giống như trước đây ở TP.HCM có bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 và Quyết định 56/2023 quy định về hệ số K thì năm 2026 cũng nên thực hiện như vậy, không nên sử dụng giá thị trường cố định như hiện nay để áp dụng cho tất cả trường hợp, gây bất tiện cho nhân dân, doanh nghiệp và nhà nước. Các địa phương muốn kinh tế tăng trưởng phải có sự điều tiết về giá đất vì đầu vào của hầu hết các ngành đều liên quan đến chi phí đất. Nếu chi phí cao sẽ hạn chế nhiều mặt, nhà đầu tư sẽ rời bỏ thị trường, thu hẹp sản xuất. Chi phí xã hội tăng cao gây nên lạm phát, bất ổn an sinh xã hội là điều không tránh khỏi. Nên khi xây dựng bảng giá đất, các địa phương cần phải xác định đất là tư liệu sản xuất, khai thác và sử dụng sao cho hiệu quả thay vì tăng từ thuế đất.

"Quan điểm của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính khi xây dựng giá đất và hệ số K áp dụng từ năm 2026 nhằm hạ giá đất, ổn định thị trường, không phải mục tiêu thu ngân sách cao. Không chỉ vậy, nhà nước luôn có chính sách bình ổn giá thị trường cho các loại hàng hóa, trong đó có đất đai là hàng hóa đặc biệt để mọi thứ hài hòa lợi ích giữa các bên. Nên thu thuế để phát triển, nuôi nguồn thu, dưỡng thu, không nên tận thu vì lý do thành tích", TS Phạm Viết Thuận nói.

Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá VN Nguyễn Thế Phượng thì đề xuất, khi khảo sát xây dựng bảng giá đất phải lấy giá đang giao dịch phổ biến trên thị trường, nhưng cần loại bỏ các thông tin thổi giá hoặc tăng đột biến nhất thời do việc sáp nhập tỉnh, xã. Khi đã có một bảng giá đất tiếp cận giá thị trường, khoa học, các địa phương phải xây dựng các tỷ lệ thu phù hợp với các nhóm đối tượng cụ thể, sát hợp với chính sách phát triển KT-XH trong từng thời kỳ. Ở những nơi nếu đưa giá đất lên sát thị trường ngay từ 1.1.2026 mà gây bất ổn cho phát triển KT-XH tại địa phương thì có thể tăng dần trong vòng 3 năm và dùng các hệ số K phù hợp với các nhóm đối tượng cụ thể. Dù vậy, bảng giá đất áp dụng từ ngày 1.1.2026 không thể thấp hơn 50% giá phổ biến trên thị trường và phải điều chỉnh hằng năm để 3 năm sau giá đất trong bảng giá đất phải không thấp hơn 80% giá thị trường.

Theo ông Nguyễn Thế Phượng, không có một bảng giá đất nào có thể hài hòa lợi ích của tất cả các bên một cách tuyệt đối, do vậy mỗi năm phải điều chỉnh một lần và dùng hệ số K để điều chỉnh đối với từng nhóm đối tượng, từng mục đích cụ thể. Có như vậy bảng giá đất mới phát huy tác dụng và hài hòa lợi ích của các bên.

Kiến nghị áp dụng hệ số K bằng 1

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đánh giá việc xây dựng bảng giá đất năm 2026 không gặp khó khăn, bởi tất cả các địa phương trong năm 2025 đều đã nỗ lực thực hiện việc này. Tuy nhiên có một vấn đề mới phát sinh là quy định UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số K áp dụng từ ngày 1.1 hằng năm tại dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thi hành luật Đất đai 2024. Vì thế, cần phải có cơ chế xử lý vấn đề này.

"Các địa phương khi xây dựng bảng giá đất cần lường trước tình huống tháng 12.2025 dự kiến Quốc hội sẽ ban hành Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thi hành luật Đất đai 2024, trong đó giá đất được xác định bằng bảng giá nhân hệ số K từ 1,5 - 2 lần. Nếu như vậy giá đất thực tế sẽ còn tăng cao hơn nữa so với bảng giá mà các địa phương dự kiến ban hành. Hệ số K áp dụng cho năm 2026 nên được quy định bằng 1, nghĩa là không tăng, không giảm. Điều này giúp địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện nghị quyết của Quốc hội. Qua năm 2027 hệ số K có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy vào tình hình thị trường nóng hay lạnh", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Theo nhiều chuyên gia, khi xây dựng bảng giá đất, yếu tố quan trọng nhất là dữ liệu đầu vào phải đầy đủ và khách quan. Việc thu thập thông tin từ cơ quan thuế, ngân hàng, sàn giao dịch, kết quả đấu giá và tổ chức định giá độc lập sẽ giúp loại bỏ giao dịch ảo và đảm bảo bảng giá phản ánh đúng xu hướng thị trường, tránh "nhảy vọt" ngoài thực tế. Bên cạnh đó, cần áp dụng cơ chế điều chỉnh theo biên độ, không tăng đồng loạt. Khu vực trung tâm có thể điều chỉnh ở mức cao hơn nhưng vẫn trong tầm kiểm soát, trong khi vùng ven và khu vực thu nhập thấp cần tăng nhẹ để phù hợp khả năng chi trả của người dân. Đặc biệt, phải có cơ chế riêng để bảng giá đất mới không được làm đội chi phí của phân khúc nhà ở xã hội.