Để gỡ khó cho các dự án BT tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP quy định thời điểm xác định giá đất quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT.
Tại khoản 1 Điều 4 đã quy định "đối với phần diện tích được sử dụng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo nguyên tắc bù trừ giữa tổng vốn đầu tư dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán, thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng BT".
Định giá đất đang là điểm nghẽn lớn chưa được tháo gỡ triệt để
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị định 91 đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Song trên thực tế, nhiều dự án BT khác ngoài Thủ Thiêm đều chưa được tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định giá đối với đất thanh toán cho hợp đồng BT.
Dẫn chứng dự án BT của Công ty MHL ký với Quân chủng Phòng không - Không quân (Bộ Quốc phòng) vào tháng 11.2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, theo hợp đồng, Công ty MHL được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành, P.18, Q.4 (nay là P.Xóm Chiếu, TP.HCM) có diện tích 3.635,3 m2, sau khi trừ diện tích đất trong lộ giới thì diện tích còn lại của dự án là 2.399,3 m2.
Tháng 2.2018, Công ty MHL đã hoàn thành công trình BT được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước và đã bàn giao cho Quân chủng Phòng không - Không quân sử dụng, với giá trị hợp đồng là 68 tỉ đồng.
Tháng 10.2016, Bộ Quốc phòng đã có văn bản đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các cơ quan chức năng hướng dẫn, tạo điều kiện cho Quân chủng Phòng không - Không quân sử dụng khu đất trên để hoàn vốn cho nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật".
Nhưng sau 7 năm kể từ ngày Công ty MHL bàn giao các công trình BT, tháng 3.2025, UBND TP.HCM mới ban hành Quyết định số 1194/QĐ-UBND về việc giao khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành cho Công ty MHL.
Theo điều 155 luật Đất đai 2024 và điều 5 dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đều quy định "thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT "là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất".
Nhưng bất cập ở chỗ, Công ty MHL bị chậm giao đất tới 7 năm (tính từ ngày bàn giao công trình BT), mà hoàn toàn không phải lỗi của doanh nghiệp, theo ông Châu, nếu áp dụng cách tính này thì quá thiệt thòi cho doanh nghiệp. Công trình BT được bàn giao từ tháng 2.2018 với giá trị 68 tỉ đồng, không được tính trượt giá, lãi vay, không được tính chi phí cơ hội bị tổn thất.
"Việc xác định giá trị khu đất 448 Nguyễn Tất Thành tại cùng thời điểm tháng 2.2018 thì chắc chắn sẽ có giá trị thấp hơn so với giá trị khu đất này được xác định tại thời điểm tháng 3.2025. Nếu đã áp dụng tiền lệ cho các dự án BT tại Thủ Thiêm, thì cũng cần áp dụng quy định này với các dự án BT khác để đảm bảo công bằng", ông Châu nhìn nhận.
Phải đảm bảo nguyên tắc ngang giá
Trong công văn ngày 28.11, gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp, góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai, Chủ tịch HoREA, cho rằng, khó khăn, vướng mắc chủ yếu là việc xác định đúng, chính xác giá trị công trình BT mà nhà đầu tư hoàn thành bàn giao cho nhà nước.
Song song đó, Nhà nước phải xác định đúng, chính xác giá trị quỹ đất thanh toán hợp đồng BT để nhà đầu tư thực hiện dự án.
“Phải đảm bảo nguyên tắc ngang giá, xác định tại cùng một thời điểm. Thời điểm nhà đầu tư và nhà nước ký kết hợp đồng hoặc nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT cho nhà nước, phải là thời điểm xác định giá đất với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT”, ông Châu phân tích.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 155 luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 2a Điều 45 luật PPP 2020 thì Nhà nước xác định giá đất tại “thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Nhưng trong thực tế, cơ quan nhà nước lại thường chậm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chậm bàn giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối ứng. Điều này khiến thời điểm xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT, cách xa thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc thời điểm hoàn thành bàn giao công trình.
Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi quy định “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT” là “thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình dự án BT” để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng với cả nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.
Luật sư Nguyễn Thị Hải Hương, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, với hàng trăm dự án BT đang vướng mắc về xác định thời điểm định giá đất trên cả nước hiện nay thì việc tháo gỡ chính sách thông qua Nghị quyết của Quốc hội sẽ là một biện pháp căn cơ. Sẽ tránh được trường hợp mỗi nơi thực hiện một kiểu, các địa phương sẽ không lúng túng khi thực hiện, không đùn đẩy trách nhiệm.
Theo bà Hương, thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT nên phải được quy định cụ thể trong hợp đồng BT và khung pháp lý tại thời điểm giao kết hợp đồng BT. Trong trường hợp hợp đồng BT không quy định cụ thể thời điểm bàn giao đất cho nhà đầu tư thì phải xác định giá đất tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình theo hợp đồng BT mới đảm bảo sự công bằng.
Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai đang được thảo luận và dự kiến sẽ xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đang diễn ra. Dự thảo được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn sau 1 năm thi hành luật Đất đai 2024, đặc biệt là việc tính giá đất.
Sáng 19.11, các đại biểu đã thảo luận tại tổ về dự thảo nghị quyết. Dự kiến chiều 1.12, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về dự thảo nghị quyết, trước khi chính thức bấm nút thông qua vào ngày 11.12.
