Chia sẻ tại buổi dự báo tình hình kinh tế năm 2026 và cơ hội đầu tư của Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), ông Phan Đình Tuệ, Phó Chủ tịch HUBA - thành viên HĐQT Sacombank, nói mức tăng giá nhà, căn hộ thời gian qua khiến ông ngỡ ngàng.
500 triệu đồng/m² 'không sờ vào được'
Theo ông Phan Đình Tuệ, đang có những ý kiến bàn luận rằng thị trường bất động sản có vấn đề vì nguồn cung không phù hợp, không phong phú, rằng nếu nguồn cung và giá cả hợp lý thì thị trường hấp thu rất tốt.
Tuy nhiên, khi nhìn nhận thực tế, ông thấy điều này không đúng, chẳng hạn như với bất động sản cao cấp, phần lớn là căn hộ, nhiều nhận định rằng sản phẩm phân khúc này bị thừa, trong khi giá “tăng đến ngỡ ngàng”.
Phó chủ tịch HUBA: Giá nhà tăng đến ngỡ ngàng, nhiều dự án chung cư vài năm trước giá 100 triệu đồng/m² nay lên đến 500 triệu đồng/m².
"Với riêng tôi, về mặt đầu tư cá nhân, tôi thấy mình thất bại. Tại TP.HCM có những nơi trước đây dự án căn hộ ra mắt, giá bán 100 triệu đồng/m², mình thấy cao quá, mình 'đong đưa' không mua. Nhưng rồi chỉ thời gian ngắn có vài năm, bây giờ giá 500 triệu đồng/m² cũng không sờ tay vào được", ông Tuệ nói.
Về các dự án giá vài trăm triệu đồng/m², ông Tuệ dẫn chứng quanh khu vực cầu Thủ Thiêm, Ba Son; đường Nguyễn Hữu Cảnh... Mức giá mỗi m² hiện cao ngang giá đất các khu vực có vị trí vàng ở trung tâm TP.HCM.
Nói về tình trạng giá chung cư cao và tăng liên tục, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp, cho rằng giá nhà đất cao là điều đã được dự báo từ 5-6 năm trước.
Theo ông Nghĩa, điểm mấu chốt mà HoREA liên tục bàn, kiến nghị, dự báo từ năm 2019-2020 là nguồn cung và giá nhà. Trong khoảng 5 năm nay, TP.HCM có rất ít dự án được phê duyệt đầu tư; tại thời điểm đó không duyệt được dự án thì 5 năm sau thị trường khan hiếm, thiếu nguồn cung trầm trọng. Từ năm 2019-2020, HoREA đã dự báo rất nhiều về điều này.
Dự án bất động sản được phê duyệt quá chậm do cơ chế, chính sách nên đến thời điểm này, số dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khi nguồn cung thiếu trầm trọng, bản thân chủ đầu tư khi làm dự án cũng phải kén chọn, tính toán nhiều để có lời.
Ông Lê Hữu Nghĩa: Thời gian là chi phí cực kỳ lớn đẩy giá bất động sản lên cao.
"Tôi ví dụ khi làm một dự án, chủ đầu tư nghĩ trong đầu sẽ bán giá 40 triệu đồng/m² nhưng khi đưa ra thị trường, thấy xung quanh bán được quá, bán cao quá thì nghĩ bán 60 triệu/m² coi sao; thế là bán 60 triệu đồng/m², nhưng mà vừa đưa ra là hết, chủ đầu tư phát hiện là mình sai lầm rồi, và đẩy luôn lên 100 triệu đồng/m² thử thị trường xem sao, vẫn bán được và bán tốt.
Có nghĩa là thị trường không có cạnh tranh, không có sản phẩm để so sánh trong khi nhu cầu đang có nhiều. Đó là một trong những lý do giá nhà đất cứ đẩy lên cao", ông Nghĩa phân tích.
Và cũng vì khan hiếm mà ở nhiều thời điểm, dự án đưa ra phần nhiều phục vụ người có nhà, mua đầu tư chứ không phải để ở, dễ thấy là phân khúc trung cao cấp; trong khi người cần nhà ở với giá vừa phải thì không có. Nhà đầu tư không muốn làm phân khúc này vì khó kiếm lời, dẫn đến thị trường thiếu càng thêm thiếu.
Nhưng yếu tố quan trọng khiến giá bất động sản cao mà chủ đầu tư này nhấn mạnh là chính sách. Ông nói hiện doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất quá cao. Tiền sử dụng đất cao do nhiều yếu tố góp lại mà lỗi không phải do doanh nghiệp.
Điển hình như việc thẩm định, định giá đất kéo dài, không đưa ra được mức giá để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nhưng khi thu tiền đất thì doanh nghiệp bị thu cả tiền lãi chậm nộp.
Giá đất đã quá cao lại cộng thêm tiền lãi và nhiều chi phí của thời gian dự án kéo dài. Ông Nghĩa nói thời gian là chi phí cực kỳ lớn đẩy giá bất động sản lên cao, cộng với vật liệu xây dựng, chi phí nhân công biến động..., tất cả dồn hết vào giá nhà mà người mua cuối cùng phải chịu.
Hệ số K đẩy giá chung cư
Giá chung cư liên tục bị đẩy lên cao, phần lớn dự án tại TP.HCM mở bán gần đây quanh mức 100 triệu đồng/m².
Trong văn bản góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai ngày 28/11, HoREA dẫn nhiều ví dụ về việc giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy lên quá cao.
Nguyên nhân phần lớn xuất phát từ cách xác định tiền sử dụng đất theo công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA dẫn chứng, khu đất tại đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ) có diện tích 1ha, bảng giá đất hiện là 56,6 triệu đồng/m², hệ số K áp khoảng 1,4 lần, tương đương giá đất 80 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, tính toán theo phương pháp thặng dư thì với diện tích 1ha, hệ số sử dụng đất 7 lần, giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2, trừ đi các khoản chi phí bán hàng, xây dựng thì giá đất khoảng 35 triệu đồng/m².
Chủ tịch HoREA cho rằng tính theo hệ số K, giá đất lên tới 80 triệu đồng/m² nên để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m².
Tương tự với khu đất 1ha trên đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ), bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m², hệ số K khoảng 2 lần. Nếu áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất..., giá đất là 37 triệu đồng/m².
Mức này gấp 6 lần so với áp dụng phương pháp thặng dư tương tự (chỉ 9 triệu đồng/m²). Do đó, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá căn hộ lên 70 triệu đồng/m² mới có lời.
Cũng theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các dự án bất động sản thương mại, khu đô thị hay chung cư cao tầng có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao và mật độ xây dựng thấp, khác hoàn toàn so với nhà ở riêng lẻ hoặc lô đất nhỏ; do đó không thể áp dụng cách tính bảng giá đất nhân hệ số K một cách cứng nhắc.
HoREA đề xuất hệ số K nên áp dụng cho từng dự án, từng khu vực, vị trí, giúp giá đất sát hơn với thực tế và tránh đẩy giá bán căn hộ quá cao.
