Xây dựng bảng giá đất cần tránh gây sốc

Tăng giảm trong biên độ 10 - 15%

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích trong nhiều năm, bảng giá đất thấp hơn thị trường từ 30 - 60%, dẫn đến hình thành thị trường hai giá, giá mua bán thực tế và giá đóng thuế, từ đó có sự chênh lệch lớn trong xác định nghĩa vụ tài chính, gây thất thu cho ngân sách. Vì vậy, khi cơ chế mới cho phép xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhiều tỉnh có xu hướng "chạy đua" xây dựng bảng giá đất tăng cao tiệm cận giá thị trường.

Tuy nhiên điều này sẽ gây hậu quả nghiêm trọng khi mà nghĩa vụ tài chính của người dân bị đẩy lên rất cao trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa nhà đất... Không chỉ vậy, chi phí của doanh nghiệp cũng đội lên, dự án có nguy cơ dừng hoặc kéo dài. Giá đất nhiều nơi sẽ bị "thổi" theo bảng giá mới, tạo tâm lý kỳ vọng tăng ảo. Điều này cũng sẽ khiến dự án đầu tư công bị đội chi phí bồi thường, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng... Do đó, các địa phương không nên chạy đua tăng giá chỉ để tăng thu ngay lập tức. Bởi nếu thị trường giao dịch giảm mạnh, người dân không chuyển mục đích sử dụng đất vì "quá tải chi phí", thì ngân sách cũng khó tăng thêm mà còn có thể thất thu.

Ảnh: Đình Sơn

Để bảng giá đất không gây sốc cho người dân, cho thị trường mà nhà nước cũng không bị thất thu, TS Phạm Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng các địa phương khi xây dựng bảng giá đất vừa phải bám luật vừa phải có giải pháp kỹ thuật. Đầu tiên, bảng giá đất cần quy định biên độ điều chỉnh tối đa theo năm cho từng nhóm đất so với bảng giá đất hiện hành. Chẳng hạn, đất ở đô thị tăng giảm trong biên độ từ 10 - 15%, đất nông nghiệp tăng giảm từ 5 - 10%, đất thương mại dịch vụ tăng giảm 10 - 12%... Vượt biên độ chỉ khi có chứng cứ dữ liệu giao dịch và đánh giá tác động. Đồng thời có thể dùng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để điều chỉnh cho từng mục đích. Khi xây dựng bảng giá đất cần loại bỏ giao dịch nội bộ, đổi chác, kê giá/né thuế; dùng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư đúng chuẩn tại Nghị định 71/2024 và Nghị định 226/2025. Nếu lấy giá "đầu cơ" làm chuẩn sẽ làm giá đất tăng cao, gây sốc cho người dân.

TS Phạm Việt Anh nhấn mạnh: Những khu vực số hóa địa chính tốt thì định giá tới thửa, nơi dữ liệu còn mỏng thì theo khu vực/vị trí và cập nhật dần. Với hồ sơ đang giải quyết dở dang, cần phải dùng bảng giá cũ đến hết ngày 31.12.2025 để tránh "sốc ngược" thủ tục. Không chỉ vậy, bắt buộc công bố dự thảo, bản đồ giá và báo cáo tác động ít nhất 30 ngày trước khi ban hành. Lập đường dây phản biện của hiệp hội nghề trước khi HĐND quyết định. Nếu điều chỉnh giá làm tăng nghĩa vụ tài chính quá nhanh thì có thể giảm tạm thời lệ phí trước bạ, giãn tiền sử dụng đất để trung hòa tác động trong năm đầu. "Bảng giá đất cần ưu tiên tính ổn định, minh bạch dữ liệu. Bảng giá tốt là bảng giá ít tranh chấp, nhiều giao dịch, thu bền vững", TS Trần Việt Anh nêu quan điểm.

Lấy bảng giá đất hiện hành nhân hệ số K

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, lưu ý khi xây dựng giá đất cần hiểu rõ nếu giá đất tăng nhanh và quá cao, vượt xa mức sống của người dân sẽ khiến tất cả chi phí xã hội đồng loạt tăng theo. Khi đó, chi phí đầu tư sản xuất tăng, kinh phí xây dựng nhà ở tăng, hạ tầng cũng tăng theo, gây cản trở phát triển đất nước. Ngược lại, nếu giá đất được kiểm soát ở mức phù hợp, dòng vốn đầu tư vào sản xuất dịch vụ sẽ tăng cao, công nghiệp, hạ tầng và nhà ở xã hội sẽ được khuyến khích, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vĩ mô mà Chính phủ đang rất nỗ lực.

Do vậy, bảng giá đất xây dựng và áp dụng trong năm 2026 phải có điều tiết của nhà nước theo tinh thần giá thị trường bằng giá đất trong bảng giá đất hiện tại nhân hệ số K nhằm hạn chế rủi ro thị trường khi chi phí đất tăng cao, gây nhiều hệ lụy vĩ mô. "Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường không có nghĩa là để giá đất tự do tăng giảm vô hạn, mà phải được điều tiết từ nhà nước trong quá trình xây dựng. Không để ban hành rồi lại vướng mắc khi thực thi như tại nhiều địa phương thời gian qua, nhằm bảo đảm sự ổn định", TS Phạm Viết Thuận khuyến nghị.

Như tại TP.HCM, xây dựng bảng giá đất không cần sử dụng tư vấn thẩm định giá để quyết mức giá mà cần căn cứ bảng giá theo Quyết định 02/2020 để làm bảng giá đất cơ sở nhân với hệ số K nhằm xác định bảng giá đất mới đảm bảo biên độ tăng không quá 3 lần so với bảng giá cũ. Đồng thời HĐND sẽ thông qua hệ số K điều chỉnh cho từng sự vụ, từng khu vực, từng loại đất để áp dụng cho phù hợp. Vì giá đất và hệ số K của từng dự án hay thửa đất là hoàn toàn không giống nhau cho dù cùng nằm trên trục đường chính. Đối với các dự án khi thực hiện nghĩa vụ tài chính nên áp dụng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào chứng thư giá do một ai đó xác nhận mà không thể kiểm soát được độ tin cậy và ý chí của chính quyền về kêu gọi đầu tư, ưu đãi.

"Các địa phương khi xây dựng bảng giá đất cần xác định phương châm đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực then chốt cho phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, bảng giá đất nên tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá hiện tại nhân hệ số K, như vậy là ổn. Bởi như hiện nay giá đất ở TP.HCM có nơi tăng đến 38 lần hay dự thảo bảng giá đất tại Hà Nội có nơi tăng từ 25 - 26% so với bảng giá đất hiện hành, như vậy là không thể chấp nhận được", TS Phạm Viết Thuận nói.

Theo TS Phạm Viết Thuận, bảng giá đất được áp dụng lần đầu từ ngày 1.1.2026 là bước tiến quan trọng của cải cách đất đai. Tuy nhiên, nếu mỗi địa phương tự đẩy giá lên mức cao nhất sẽ gây ra hàng loạt hệ quả khi người dân bức xúc, doanh nghiệp chật vật, dự án đình trệ, thị trường mất ổn định và nhà nước cũng có thể thất thu. Do vậy một bảng giá đất tốt phải là bảng giá hài hòa lợi ích các bên, vừa tiệm cận thị trường nhưng vừa đủ lộ trình để xã hội thích nghi. Đó cũng là điều mà cơ quan lập pháp khuyến nghị: không gây sốc, không để người dân và nền kinh tế chịu hệ quả của những quyết định vội vàng.