Bài học từ Seoul, Thượng Hải và triển vọng hình thành trung tâm tài chính mới của TP HCM

Sự hình thành vùng TP HCM mới kết nối cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu mang đến những tín hiệu rõ rệt về một đại đô thị đang cất bước. Trong bối cảnh đó, câu chuyện trung tâm tài chính và sự trỗi dậy của các “lõi đô thị mới” đang trở thành mối quan tâm lớn nhất của nhà đầu tư trong thập niên tiếp theo.

TP HCM đang đứng trước “một giai đoạn cực kỳ thú vị” 

TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang tạo thành một vùng đô thị với quy mô dân số khoảng 13,5 triệu người và mức đóng góp 24% GDP cả nước. Đây là một cấu trúc phát triển tương đồng với cách mà Seoul (Hàn Quốc) hình thành đại đô thị trong 4 thập kỷ qua.

Trong phần trình bày tại Diễn Đàn Bất động sản TP HCM: Hạt Nhân Trung Tâm vào sáng ngày 18/11, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết khi đặt cạnh quá trình mở rộng đô thị của Seoul hay Thượng Hải, TP HCM mới đang lặp lại một mô hình quen thuộc: Bắt đầu bằng cấu trúc chức năng bổ trợ, sau đó được đẩy nhanh nhờ đầu tư hạ tầng và định hướng phát triển dài hạn. Đây là nền tảng quan trọng để khu vực này chuyển mình thành một đại đô thị có sức cạnh tranh trong khu vực.

Trong đó, Bình Dương phát triển công nghiệp – sản xuất, Bà Rịa - Vũng Tàu giữ vai trò cảng biển - logistics, còn TP HCM trở thành lõi tài chính – dịch vụ – thương mại. Chính sự phân vai rõ nét này giúp tối ưu hóa nguồn lực và tạo ra hệ động lực liên kết, thay vì phát triển rời rạc giữa các địa phương.

Cấu trúc này rất giống với đại đô thị Seoul – bao gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi-do – mô hình đã giúp Hàn Quốc bứt phá suốt 40 năm. Tại đây, mỗi khu vực cũng phát triển chuyên sâu: Seoul tập trung R&D và quản trị, Incheon phát triển sân bay và logistics, Gyeonggi là trung tâm sản xuất công nghệ cao, bao gồm Samsung và LG. 

Một điểm tương đồng quan trọng khác là quá trình đầu tư hạ tầng. Trước năm 1982, Seoul chỉ có 7,4 km metro và chưa đến 100 km cao tốc liên vùng, con số này khá giống bối cảnh hạ tầng của TP HCM hiện nay.

Thế nhưng trong ba thập kỷ tiếp theo, Hàn Quốc đã phát triển lên hơn 1.000 km metro, tàu ngoại ô kết nối 3 vành đai, riêng vành đai 3 dài 122 km, qua đó tạo ra sự thay đổi lớn về luồng di cư, phát triển công nghiệp và dịch vụ.

Dữ liệu giá trong 20 năm gần nhất cho thấy bất động sản tại các khu vực thuộc đại đô thị Seoul chỉ thực sự tăng mạnh khi hạ tầng và định hướng phát triển đô thị được xác lập rõ ràng. Từ năm 2019, thời điểm Hàn Quốc công bố kế hoạch xây dựng Seoul thành trung tâm toàn cầu, giá bất động sản tại ba khu vực chính đã tăng nhanh hơn hẳn phần còn lại của đất nước, phản ánh vai trò của đầu tư công và chiến lược quy hoạch dài hạn trong quá trình hình thành giá trị của bất động sản đô thị.

Khi đối chiếu dữ liệu, có thể thấy TP HCM đang ở giai đoạn rất giống thời điểm Seoul bắt đầu tăng tốc ở 4 thập kỷ trước. Tỷ trọng đóng góp GDP và FDI đều cao; lực lượng lao động chiếm khoảng 70% dân số toàn vùng; mật độ dân cư lớn và hệ thống hạ tầng đang trong giai đoạn khởi đầu nhưng sở hữu dư địa phát triển mạnh.

TP HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 có khoảng 648 km metro và hơn 600 km cao tốc đến 2035. Nếu các mục tiêu này được triển khai đúng tiến độ và nhất quán, thành phố có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng dài hạn tương tự như Seoul. Đây cũng là lý do ông Quốc Anh cho rằng TP HCM đang đứng trước “một giai đoạn cực kỳ thú vị” trong 20 - 30 năm tới.

Theo ông Quốc Anh, trong bối cảnh cấu trúc vùng đang thay đổi nhanh, khái niệm “trung tâm” cần được hiểu theo góc độ chức năng đô thị chứ không còn gói gọn trong địa lý truyền thống.

Một khu vực được xem là trung tâm khi hội tụ các yếu tố định lượng như tốc độ phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng, mật độ doanh nghiệp, sức hút việc làm, dòng vốn FDI, khả năng hình thành các cụm chức năng mới – những yếu tố tạo ra nhu cầu ở thực và giá trị bền vững cho bất động sản.

Với định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế và quá trình hình thành cấu trúc đại đô thị, TP HCM đang mở rộng các “trung tâm mới” theo chức năng. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu đúng động lực tăng trưởng và bám vào dữ liệu thay vì cảm tính.

Ông Quốc Anh cho rằng trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch, nhà đầu tư cần nhìn vào dữ liệu quy hoạch, tốc độ phát triển hạ tầng, mật độ doanh nghiệp và dòng vốn để đánh giá đúng giá trị của bất động sản trung tâm trong tương lai.

Nguyên nhân giá trị bất động sản luôn xoay quanh lõi thành phố

Ông Quốc Anh nhấn mạnh khái niệm “trung tâm” trong quy hoạch đô thị hiện đại không còn được hiểu đơn thuần theo ranh giới hành chính, mà dựa trên dữ liệu về kinh tế và khả năng tiếp cận của người dân.

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), một trung tâm được xác định qua ba yếu tố: Số lượng việc làm, quy mô kinh tế và mức độ kết nối hạ tầng.

Khi áp dụng bộ tiêu chí này với các dữ liệu về doanh nghiệp, diện tích văn phòng, chi phí thuê và các chỉ số tác động kinh tế, ông Quốc Anh cho biết các quận 1, 3 và một phần quận 2 luôn nằm trong nhóm dẫn đầu. Đây là “trung tâm thế hệ thứ nhất” – trung tâm truyền thống hình thành từ lịch sử phát triển đô thị.

Cách tiếp cận thứ hai dựa trên mô hình “thành phố 15 phút” được Viện Quy hoạch Vùng Paris phát triển. Theo đó, một khu vực được xem là trung tâm khi người dân có thể tiếp cận đầy đủ dịch vụ thiết yếu – y tế, giáo dục, thương mại, du lịch – trong bán kính 5 km.

Nếu lấy chợ Bến Thành làm tâm, có thể thấy các quận 1, 3, 5, 10, 4, Bình Thạnh, và quận 2 cũ đều nằm trong phạm vi trung tâm chức năng. Đây được xem là “thế hệ trung tâm thứ hai”, hình thành dựa trên năng lực phục vụ đời sống đô thị thay vì chỉ dựa vào chức năng kinh tế.

Trong bối cảnh đó, việc TP HCM định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế đặt ra câu hỏi: Liệu một “trung tâm thế hệ thứ ba” – trung tâm tài chính – có hình thành tương tự các quốc gia châu Á hay không?

Ông Quốc Anh dẫn hai ví dụ về Hàn Quốc và Thượng Hải. Trước năm 2000, trung tâm của Seoul là khu Myeong-dong, nơi chi phí cao, quỹ đất ít và hạ tầng đã quá tải. Năm 2003, Hàn Quốc phê duyệt quy hoạch một trung tâm tài chính mới cách trung tâm cũ 6 km.

Dù mất 6 - 7 năm xây dựng, khu vực này nhanh chóng thu hút hơn 1.000 doanh nghiệp tài chính quốc tế như CitiBank, Standard Chartered,JPMorgan Chase... tạo ra 100.000 - 120.000 việc làm mới và hình thành một trung tâm kinh tế hoàn toàn mới của Seoul.

Tại Trung Quốc, khu Phố Đông của Thượng Hải cũng phát triển tương tự. Từ đầu thập niên 1990, chính phủ định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại Lục Gia Chủy để cạnh tranh với Hongkong và Singapore. Chỉ sau 5 - 7 năm, số lượng doanh nghiệp và việc làm tăng mạnh, biến Phố Đông trở thành lõi tài chính của Thượng Hải ngày nay.

Những ví dụ này cho thấy trung tâm tài chính không hình thành chỉ bằng một vài tòa nhà hay một tuyên bố chính sách, mà cần cơ chế thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và hạ tầng kết nối đồng bộ giữa trung tâm mới - cũ.

Với TP HCM, điều kiện nền tảng hiện nay được đánh giá là tốt bao gồm: Định hướng rõ ràng, nguồn lực đầu tư hạ tầng lớn và kỳ vọng phát triển trung tâm tài chính quốc tế đã hình thành trong chính sách.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh lưu ý TP HCM cần đặc biệt quan tâm hai yếu tố: Cơ chế để thu hút doanh nghiệp, định chế tài chính thực sự đến đặt trụ sở và hạ tầng liên thông giữa khu trung tâm hiện hữu với trung tâm mới, nhằm tạo sự liền mạch trong vận hành kinh tế.

Nhìn vào tác động đối với giá trị bất động sản, dữ liệu từ Hàn Quốc cho thấy trong giai đoạn một trung tâm mới được xây dựng (2013 - 2017), mức tăng giá chỉ khoảng 5 - 9%, thấp hơn một số khu vực khác.

Nhưng từ 2017 đến 2023, khi trung tâm tài chính đã vận hành đủ lớn, giá bất động sản tại khu vực này tăng cao hơn 15% so với trung tâm cũ.

Mô hình này cũng tương đồng với TP HCM khi trong giai đoạn 2016 - 2025, bất động sản trung tâm tăng khoảng 3 lần, trong khi các khu vực ngoài trung tâm tăng khoảng 2,5 lần. Sự khác biệt hình thành từ tính khan hiếm của nguồn cung trung tâm, nơi quỹ đất hạn chế và số dự án mở bán mới ngày càng ít.

Một yếu tố quan trọng khác là cấu trúc hộ gia đình. Dù Hàn Quốc có tỷ lệ sinh giảm, số hộ vẫn tăng do xu hướng sống độc thân và gia tăng nhóm hộ dân nhỏ. Điều này giúp nhu cầu nhà ở trung tâm luôn duy trì ổn định.

Tại TP HCM, số hộ cũng tăng song song với dân số và lượng lao động nhập cư, trong khi nguồn cung trung tâm giảm mạnh qua từng năm. Sự lệch pha cung - cầu khiến giá trị bất động sản trung tâm có xu hướng giữ giá và tăng đều trong chu kỳ dài.

Ngoài ra, khu trung tâm TP HCM hiện hữu và trung tâm mới phía Đông được hưởng lợi lớn từ các dự án cầu vượt sông, metro, đường vành đai và trục kết nối sân bay.