Bức tranh toàn cảnh: Cơn bão chưa thấy điểm dừng
Thị trường bất động sản Trung Quốc, từng là động lực tăng trưởng thần kỳ, giờ đây dường như đang sa lầy trong một cuộc khủng hoảng kéo dài và chưa có dấu hiệu chạm đáy.
Theo một phân tích đáng chú ý từ Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs, tình hình có thể còn trở nên tồi tệ hơn. Các chuyên gia của ngân hàng này cảnh báo rằng thị trường vẫn còn “rất xa điểm đáy” và dự báo giá nhà có thể tiếp tục giảm thêm 10% trước khi tìm thấy điểm cân bằng vào năm 2027.
Cuộc khủng hoảng trên bắt nguồn từ năm 2021, khi Bắc Kinh quyết liệt siết chặt các quy định cho vay để kiềm chế rủi ro tài chính, nhắm thẳng vào các nhà phát triển bất động sản đã vay nợ quá mức để mở rộng một cách ồ ạt. Kể từ đó, một hiệu ứng domino đã xảy ra, khiến giá nhà trên toàn quốc giảm tổng cộng khoảng 20%. Đợt điều chỉnh giá hiện tại được Goldman Sachs mô tả là một trong những sự kiện kinh tế quan trọng nhất của thập kỷ này.
Dựa trên việc phân tích 15 cuộc khủng hoảng bất động sản trên toàn cầu kể từ năm 1960, Goldman Sachs chỉ ra rằng mức giảm trung bình thường vào khoảng 30% và kéo dài trong vòng 6 năm. Nếu lịch sử là một chỉ dấu, con đường phía trước của Trung Quốc vẫn còn rất gập ghềnh. "Với đặc điểm bền vững của nguồn cung nhà ở và sự “cứng đầu” của giá nhà, quá trình chạm đáy có thể kéo dài nhiều năm", báo cáo nêu.
Những tia hy vọng le lói vào đầu năm 2024 đã nhanh chóng vụt tắt. Đà giảm giá nhà có chậm lại trong một thời gian ngắn, nhưng các tháng gần đây lại chứng kiến một xu hướng đi xuống rõ rệt. Chỉ riêng trong tháng 5, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc đã có mức giảm hàng tháng mạnh nhất trong 7 tháng. Trong khi đó, giá nhà cũ cũng sụt giảm mạnh nhất trong 8 tháng.
Cuộc khủng hoảng này không chỉ tàn phá ngành bất động sản mà còn giáng một đòn mạnh vào toàn bộ nền kinh tế, làm trầm trọng thêm các thách thức sẵn có như tỷ lệ thất nghiệp cao trong giới trẻ, nguy cơ giảm phát và niềm tin tiêu dùng yếu ớt. Doanh số bán nhà mới toàn quốc tại Trung Quốc năm 2024 được dự báo chỉ còn 9.700 tỷ nhân dân tệ - chưa bằng 1/2 so với mức đỉnh huy hoàng 18.200 tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.
Kinh tế Trung Quốc đang sa lầy trong cuộc khủng hoảng bất động sản (Ảnh: Getty).
Điểm sáng nghịch lý tại Thượng Hải: Cuộc chơi của giới thượng lưu
Tuy nhiên, giữa bức tranh u ám đó, một điểm sáng đầy nghịch lý lại bùng lên tại Thượng Hải. Trung tâm tài chính của Trung Quốc đang đi ngược lại hoàn toàn với xu hướng suy thoái chung, khi phân khúc bất động sản cao cấp chứng kiến một cơn sốt chưa từng có.
Trong nửa đầu năm nay, Thượng Hải đã dẫn đầu cả nước về giao dịch nhà ở siêu sang. Theo dữ liệu từ tổ chức Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC), có tới 482 căn hộ mới trị giá trên 50 triệu nhân dân tệ (khoảng 7 triệu USD) đã được bán ra tại đây.
Con số này chiếm hơn 80% tổng số giao dịch ở phân khúc này trên 30 thành phố lớn. Mở rộng ra phân khúc từ 30 triệu nhân dân tệ trở lên, Thượng Hải cũng thống trị với 1.096 giao dịch, chiếm 60% thị phần. Bắc Kinh và Thâm Quyến, hai thành phố hạng nhất khác, chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn là 12% và 11%.
Trên bình diện quốc gia, số lượng nhà mới có giá trên 50 triệu nhân dân tệ được bán ra đã tăng gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Vậy điều gì đã thúc đẩy làn sóng đáng kinh ngạc này?
Các chuyên gia cho rằng nó đến từ cả phía cung và cầu. Về phía cầu, nhà cao cấp tại Thượng Hải đang nổi lên như một “tài sản trú ẩn an toàn rõ ràng”, theo ông Lục Văn Hy, chuyên gia phân tích tại Centaline Property.
Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác trở nên rủi ro và thị trường chứng khoán biến động, giới siêu giàu Trung Quốc xem việc sở hữu một bất động sản đắc địa ở Thượng Hải là cách tốt nhất để bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản. “Suy cho cùng, những người có vốn đầu tư không có quá nhiều lựa chọn”, ông Lục nhận định.
Về phía cung, một quyết định chính sách quan trọng vào tháng 6 năm ngoái, đó là gỡ bỏ trần giá đất tại Thượng Hải, đã gián tiếp đẩy giá trị bất động sản lên cao. Các nhà phát triển lớn, dù thận trọng hơn, vẫn tập trung nguồn lực vào việc mua đất ở những vị trí vàng tại các thành phố lõi. Bà Thạch Lộ Lộ, Giám đốc tại Fitch Ratings, cho biết: “Điều này thể hiện rõ qua mức chênh lệch giá đất tăng mạnh trong năm nay tại các thành phố hạng nhất”.
Sự phục hồi hình chữ K và thế lưỡng nan của Bắc Kinh
Hiện tượng đối lập giữa thị trường chung và phân khúc cao cấp ở Thượng Hải phơi bày một thực tế ngày càng rõ nét: một sự phục hồi hình chữ K. Trong mô hình này, một bộ phận nhỏ (giới siêu giàu, các thành phố hạng nhất) phục hồi mạnh mẽ và đi lên (nhánh trên của chữ K). Trong khi đó, phần còn lại của nền kinh tế (tầng lớp trung lưu, các thành phố cấp thấp hơn) tiếp tục đi xuống (nhánh dưới của chữ K).
Sự bùng nổ ở Thượng Hải không giúp giải quyết vấn đề của hàng triệu căn hộ tồn kho ở các thành phố nhỏ hơn, cũng không cứu được các nhà phát triển đang trên bờ vực phá sản. Nó tạo ra một thế lưỡng nan cho các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh.
Trong khi Goldman Sachs cho rằng Trung Quốc cần thêm các biện pháp kích thích tài khóa và tiền tệ mạnh mẽ hơn để ngăn chặn một cuộc suy thoái kéo dài, thì chính phủ lại tỏ ra rất thận trọng. Lý do là một gói kích thích quy mô lớn có thể vô tình thổi bùng bong bóng ở phân khúc cao cấp, trong khi lại không đủ sức vực dậy nhu cầu ở các khu vực đang thực sự cần hỗ trợ. Goldman Sachs nhận định rào cản lớn nhất hiện nay không phải là "năng lực" mà là "ý chí chính trị".
Các mô hình bất động sản được trưng bày tại một văn phòng giao dịch nhà đất ở Thượng Hải (Ảnh: Getty).
Nhìn về phía trước, giới phân tích cho rằng cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc sẽ không thể kết thúc một cách nhẹ nhàng và đồng đều. Thay vào đó, đất nước này đang bước vào một giai đoạn phục hồi kéo dài, mang tính phân hóa rõ nét.
Theo dự báo của Goldman Sachs, các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến nhiều khả năng sẽ dẫn đầu đà hồi phục, có thể bắt đầu từ cuối năm 2026. Cơn sốt bất động sản cao cấp ở Thượng Hải hiện tại có thể xem là dấu hiệu sớm, dù rất giới hạn, cho thấy sức hút và tiềm năng phục hồi mạnh mẽ ở những khu vực đắc địa nhất.
Nhưng với phần còn lại của đất nước, con đường phục hồi sẽ còn rất dài. Cuộc khủng hoảng hiện tại buộc Trung Quốc phải nhìn thẳng vào một thực tế: mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản và đầu tư hạ tầng đã tới ngưỡng. Giờ đây, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang bước vào một quá trình tái cơ cấu đầy khó khăn - và bất động sản chính là nơi những cơn đau được thể hiện rõ nhất.
Thị trường bất động sản Trung Quốc hiện giờ là 2 thế giới đối lập cùng tồn tại. Một bên là những tòa nhà cao tầng và căn penthouse triệu đô vẫn sáng đèn rực rỡ; bên kia là những dự án dang dở, những khoản nợ khổng lồ và niềm tin đang dần cạn kiệt. Sự đối lập này sẽ tiếp tục định hình bộ mặt kinh tế - xã hội của Trung Quốc trong nhiều năm tới.
