Chiều 1.12, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành luật Đất đai 2024. Đại biểu Phan Đức Hiếu, Ủy ban Kinh tế và Tài chính, bày tỏ băn khoăn về việc xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT với một số dự án BT trước đây.
Đại biểu Phan Đức Hiếu, Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội
ẢNH: PHẠM THẮNG
Ông cho hay, luật Đất đai quy định giá đất được xác định tại thời điểm quyết định giao đất. Quy định này không có gì bất hợp lý nếu như trên thực tế mọi việc diễn ra đúng quy định, trước khi hoàn thành dự án BT nhà đầu tư được thanh toán quỹ đất.
"Nhưng thực tế không diễn ra như thế, tôi được biết nhiều trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, bàn giao công trình, công trình đã đưa vào sử dụng, thậm chí sử dụng một thời gian rất dài nhưng chưa được thanh toán quỹ đất BT", ông Hiếu nói.
Theo đại biểu, nếu áp dụng quy định tính giá đất tại thời điểm giao đất cho những trường hợp cụ thể này "là không hợp lý". Vi nguyên tắc ngang bằng, ngang giá trong quan hệ hợp đồng phải cùng thời điểm. Trong khi đó, 5 - 7 năm sau nhà đầu tư mới nhận được đất, lại tính giá theo thời điểm tại thời điểm giao đất thì không thể ngang bằng.
"Tôi thiết tha trong nghị quyết lần này phải đưa vào nội dung này, nếu không thì cũng không biết đưa vào nghị quyết nào. Nhà đầu tư đã hoàn thành dự án BT, mà vì lý do nào đó Nhà nước chậm bàn giao quỹ đất thanh toán, thì ít nhất và công bằng nhất là giá đất phải được xác định tại thời điểm nhà đầu tư đã bàn giao công trình hoặc theo thỏa thuận", đại biểu Phan Đức Hiếu nhìn nhận.
Giá đất phải được tính tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc bàn giao dự án
Góp ý gửi Quốc hội, đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) cho hay, tháng 4.2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91 quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) là thời điểm ký tắt hợp đồng BT. Nghị định này không chỉ tháo gỡ được vướng mắc kéo dài cho những dự án BT trong khu vực Thủ Thiêm, mà còn thể hiện rõ nét Chính phủ kiến tạo, đối xử công bằng với doanh nghiệp.
Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, việc xác định với các dự án BT vẫn giữ nguyên quy định của luật Đất đai: "thời điểm xác định giá đất với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất".
Tương tự đại biểu Phan Đức Hiếu, ông Hậu cho rằng, quy định như thế theo lẽ thường là rõ ràng, công bằng và sòng phẳng. Nhưng trên thực tế, rất nhiều dự án nhà đầu tư đã hoàn thành, đã định giá và bàn giao nhưng nhiều năm sau, cơ quan chức năng mới ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, và bàn giao quỹ đất thanh toán.
Điều này khiến nhà đầu tư thiệt hại chồng thiệt hại. Bởi thời điểm giao đất và thời điểm bàn giao công trình quá xa dẫn đến chênh lệch giá đất lớn và chênh lệch lớn với giá trị công trình BT hoàn thành được định giá từ nhiều năm trước.
Cho biết "thiệt hại khó đo đếm được còn lớn hơn nhiều", ông Hậu chỉ ra, Nhà nước chậm giao đất, dẫn đến dự án dự kiến triển khai bị đình trệ. Nhà đầu tư mất cơ hội đầu tư và "thời điểm vàng" để cạnh tranh phát triển.
Đại biểu Trần Hữu Hậu đề nghị thời điểm xác định giá đất với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT phải cùng thời điểm kết kết hợp đồng BT, hoặc là thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT
ẢNH: GIA HÂN
Để đảm bảo công bằng, sòng phẳng, giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư, ông đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 5 tại dự thảo "thời điểm xác định giá đất với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT phải cùng thời điểm kết kết hợp đồng BT, hoặc chí ít là thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT".
Cạnh đó, ông Hậu cũng đề nghị sửa đổi điểm b khoản 9 điều 4 dự thảo về quy định chuyển tiếp mở rộng cho tất cả các dự án BT đang có vướng mắc do Nhà nước chậm xác định giá đất. Và thời điểm xác định giá đất trả cho nhà đầu tư là "thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình theo Hợp đồng BT".
Chậm được giao đất lại phải nộp bổ sung tiền thuê đất 5,4% là "bất hợp lý"
Góp ý thêm về việc người sử dụng đất phải nộp bổ sung với thời gian chưa tính tiền thuê đất là 5,4% tính trên số tiền thuê đất phải nộp theo điểm d, khoản 2, điều 257 của luật Đất đai 2024 về "nộp bổ sung tiền sử dụng đất", đại biểu Hậu cho rằng quy định này có "bất hợp lý, không phù hợp với thực tế, là "điểm nghẽn" làm ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư".
Bởi lẽ, việc chậm xác định giá đất hầu hết thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp thiệt hại chồng thiệt hại vì dự án chậm triển khai, nhưng lại phải nộp bổ sung tiền thuê đất cho việc chậm trễ này.
"Chỉ tính 3 dự án tầm trung của tỉnh Tây Ninh, số tiền phài nộp bổ sung lên tới trên 120 tỉ; có dự án lỡn ở TP.HCM, theo báo chí đăng tải, nhận được thông báo nộp bổ sung trên 16.000 tỉ đồng, cùng với 8 năm dài chờ đợi đã xin rút dự án", ông Hậu dẫn chứng.
Ông Hậu đề nghị bổ sung 1 khoản vào Nghị quyết, quy định theo hường: "Người sử dụng đất không phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tình tiền sử dụng đất, tiền thuế đất nếu việc chậm trể không phải lỗi của người sử dụng đất".
"Chúng ta đều hiểu rằng, đất là tài sản đặc biệt quý giá của quốc gia, nó không thể sinh sôi, nảy nở thêm được. Do đó, để tài sản ấy thực sự là nền tảng, là nguồn lực mạnh mẽ cho phát triển đất nước thì không thể tính toán để thu cho ngân sách 1 lần xứng đáng từ nó, mà phải làm cho nó nhanh chóng sinh ra lợi nhuận hàng ngày để ngân sách sớm có nguồn thu và thu được nhiều năm; hơn thế nữa, tạo động lực thu hút các nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội trong khu vực quanh mỗi mảnh đất mà nhà nước giao đi", ông Hậu nói.
