Cuộc chơi đất đấu giá sẽ không còn chỗ cho giới đầu cơ và tâm lý FOMO

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 66.11 xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai, hiệu lực thi hành từ ngày 6/1/2026 - 28/2/2027.

Trong đó quy định tăng mức đặt cọc đấu giá đất với trường hợp giao đất ở cho cá nhân lên tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, thay cho mức 5 - 20% áp dụng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 như trước đây.

Tác động hai mặt của chính sách

Trao đổi với người viết về chính sách mới, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc tăng mức đặt cọc đấu giá đất trước hết sẽ góp phần hạn chế đáng kể các đối tượng đầu cơ, lướt sóng, giúp thị trường phát triển theo hướng tập trung hơn vào nhóm người có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, vấn đề nào cũng mang tính hai mặt, tiền đặt cọc cao sẽ tạo ra những khó khăn nhất định cho người tham gia đấu giá.

“Cá nhân tôi thấy mức tối đa 20% giá khởi điểm như quy định cũ là đã tương đối phù hợp và đủ sức răn đe. Nếu đấu trúng nhưng không thanh toán thì người tham gia phải chấp nhận mất tiền cọc.

Mức tối đa 50% như hiện nay là con số khá cao. Với người mua thực, khi quyết định tham gia đấu giá, chắc chắn họ đã có sự tính toán về khả năng tài chính. Tuy nhiên tại thời điểm đặt cọc, chưa ai biết chắc mình có đấu trúng hay không, vậy mà vẫn phải chuẩn bị một khoản tiền lớn.

Có những lô đất diện tích rộng, giá khởi điểm cao, tiền đặt cọc ở mức 50% có thể lên tới vài tỷ đồng. Không phải ai cũng có sẵn nhiều tiền mặt như vậy. Nhiều trường hợp sẽ phải xoay sở bằng cách rút vốn từ hoạt động đầu tư khác, bán đất, bán tài sản… để chuẩn bị tiền đặt cọc.

Theo quy định cũ, sau khi đấu trúng, người mua thường có 3 tháng để hoàn tất thanh toán. Khoảng thời gian này là đủ để giúp họ thu xếp dòng tiền.

Song hiện nay, chỉ riêng việc tham gia đấu giá đã phải nộp tiền đặt cọc ở mức tối đa 50% giá khởi điểm. Điều này vô hình trung trở thành rào cản cho người tham gia đấu giá khi thêm gánh nặng tài chính. Nếu không đấu trúng, họ không chỉ mất thời gian, công sức mà còn có thể bị lỡ dở với cả những kế hoạch đầu tư khác”, ông Chung nói.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cũng chỉ ra tác động hai mặt của chính sách. Ông cho rằng, việc nâng mức cọc tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác.

Song, quy định mới này vẫn bộc lộ một số vướng mắc. Thứ nhất, biên độ mức cọc 10 - 50% giá khởi điểm sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng do không biết nên chọn mức nào.

Mặt khác, các địa phương có thể chọn mức cọc bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.

Thứ hai, nếu địa phương chọn mức cọc cao nhất vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Hết thời đầu cơ, lướt sóng 

Nghị quyết 66.11 cũng đề cập đến cơ chế xử lý vi phạm. Cụ thể, người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá 2 - 5 năm. Trường hợp không nộp đủ tiền sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm.

Cơ quan phê duyệt kết quả trúng đấu giá là đơn vị có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá. Quyết định cấm này được đưa ra trong vòng 10 ngày kể từ khi kết quả trúng đấu giá bị hủy.

Tại Chương trình “Đi theo dòng tiền” của Kênh Tài chính & Kinh doanh, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI thông tin, trước đây Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024) không có chế tài đối với người trúng đấu giá đất ở nhưng vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá, song hiện nay Nghị quyết mới của Chính phủ đã quy định rõ.

“Nhìn lại khoảng nửa cuối năm 2024, thị trường xuất hiện nhiều thông tin nóng xoay quanh các phiên đấu giá đất.

Có những lô bị một số hội nhóm đầu tư chuyên nghiệp trả giá trúng ở mức phi lý nhằm đẩy giá đất xung quanh. Khi ấy họ trả giá rất cao nhưng chưa phải vào tiền mà chỉ mới đặt cọc.

Khi thị trường lên cơn sốt, họ bán các lô đất xung quanh đã mua gom từ trước để kiếm lời và sẵn sàng bỏ cọc lô đất trúng đấu giá. Thực tế đã có nhóm bị xử lý hình sự về hành vi thổi giá.

Trong khi đó, những người có nhu cầu thực lại gần như không thể đấu giá nổi. Xung quanh Hà Nội và các tỉnh lân cận, rất nhiều người dân địa phương có nhu cầu đấu giá đất ở, tuy nhiên giá trúng bị đẩy quá xa so với mặt bằng xung quanh, vượt khả năng chi trả của họ.

Có những nơi mặt bằng giá đất quanh ngưỡng 10 triệu/m2, trong khi đất đấu giá lên tới 50 triệu/m2, người có nhu cầu thì không mua nổi, còn giới đầu cơ lại bỏ cọc sau khi đấu trúng, gây ra nhiều hệ lụy.

Giờ đây, với Nghị quyết mới của Chính phủ, thực trạng đầu cơ sẽ bị kiềm chế, các phiên đấu giá đất ở hướng tới người mua sử dụng thực nhiều hơn. Người dân có nhu cầu thực sẽ dễ dàng tiếp cận đất đấu giá hơn trong thời gian tới”, ông Hùng nói.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung kiến nghị, chính sách cần lưu ý đến cả những trường hợp bất khả kháng có thể xảy ra trong thực tiễn. Đơn cử như sau khi đấu trúng lại phát sinh biến động tài chính (gia đình cần sử dụng tiền cho mục đích khác, có việc đột xuất cần ưu tiên...) khiến người tham gia đấu giá không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

“Với những trường hợp như vậy, cần xem xét chế tài xử phạt linh hoạt. Tôi nghĩ nên giới hạn thời gian cấm tham gia đấu giá ngắn hơn ở mức tối đa 1 năm. Bản thân việc mất cọc đã là thiệt hại mà người không hoàn tất nghĩa vụ thanh toán phải chấp nhận.

Cấm tham gia đấu giá tối đa 5 năm là mức khá nặng, chẳng khác nào mang nợ xấu khi vay ngân hàng. Trong kinh doanh, không ai mong muốn rơi vào tình huống đó, nhưng đôi khi do biến động thị trường hoặc hoàn cảnh bất khả kháng nên buộc phải chấp nhận.

Chưa kể hiện nay, số lượng người có mục đích đầu cơ, lướt sóng tham gia đấu giá đất đã không còn nhiều như trước. Lý do bởi giá đấu đã ở mức cao hơn, đồng thời các quy định được siết chặt khiến giới đầu cơ không còn dễ dàng thực hiện hành vi thao túng như trước một số vụ việc trong quá khứ”, chuyên gia VARS kiến nghị.

Khó lặp lại cơn sốt đất đấu giá như 2024 

Dự báo về diễn biến thị trường đất đấu giá trong năm 2026, ông Chung cho rằng nhìn từ góc độ của người mua, đây vẫn là phân khúc luôn duy trì sức hấp dẫn nhất định, được quan tâm nhiều nhờ pháp lý rõ ràng, hạ tầng có sẵn, nguồn gốc đất sạch và ưu điểm người mua được tự xây dựng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh các quy định được siết chặt, thị trường dần được thanh lọc, sức nóng của đất đấu giá sẽ mang tính cục bộ, phụ thuộc vào tiềm năng và lợi thế phát triển của từng khu vực.

Trong đó, những khu đất đấu giá nằm ở vị trí trung tâm địa phương, nơi có mật độ dân cư cao và nhu cầu ở thực lớn sẽ thu hút nhiều người kéo về tham gia. Ngược lại, những khu vực không có sức tụ dân thì cũng khó tạo sức nóng.

"Đất đấu giá vẫn sẽ là phân khúc hấp dẫn. Song nhìn chung, thị trường sẽ khó lặp lại cơn sốt trên diện rộng như khoảng nửa cuối năm 2024 với sự tham gia ồ ạt của giới đầu cơ. Các quy định siết chặt hiện nay sẽ khiến nhóm đầu cơ giảm mạnh và giúp số lượng người có nhu cầu thực tham gia đấu giá tăng lên, tránh tạo tâm lý FOMO cho thị trường", vị này cho hay.