Trong một thời gian dài, khái niệm “đô thị vệ tinh” tại TP.HCM gắn liền với hai chữ "giá rẻ". Người ta tìm đến đó vì không còn lựa chọn nào khác, khi trung tâm trở nên quá đắt đỏ, quá chật chội và vượt ngoài khả năng chi trả.
Nhưng thực tế thị trường bất động sản những năm gần đây cho thấy, cách nhìn này đang nhanh chóng lỗi thời. Đô thị vệ tinh không còn là “vùng trũng” để trú chân tạm thời, mà đang dần trở thành những trung tâm sinh sống mới, nơi giá trị không nằm ở việc rẻ hơn bao nhiêu, mà ở việc sống được bao lâu và sống như thế nào.
"Rẻ” không còn là lợi thế cạnh tranh
Nếu quay lại giai đoạn 2015 - 2018, bất động sản khu vực giáp ranh TP.HCM được quan tâm chủ yếu vì mức giá thấp hơn trung tâm từ 30 - 50%. Động lực mua phần lớn đến từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoặc người mua ở thực nhưng buộc phải chấp nhận khoảng cách xa, hạ tầng thiếu đồng bộ.
Ở giai đoạn đó, giá rẻ là lợi thế lớn nhất, thậm chí là duy nhất.
Các dự án "mọc" san sát dọc Quốc lộ 1K giúp phường Đông Hoà trở thành đô thị vệ tinh mới của TP.HCM.
Tuy nhiên, sau nhiều chu kỳ tăng trưởng, thị trường bắt đầu sàng lọc. Người mua không còn chấp nhận đánh đổi chất lượng sống chỉ để có một căn nhà giá thấp. Câu hỏi đặt ra không còn là “rẻ hơn bao nhiêu”, mà là: Có sống lâu dài được không? Có tiện ích thiết yếu không? Có cộng đồng cư dân hay chỉ là khu ở tạm?
Một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản nhận định: “Giá rẻ chỉ có giá trị trong giai đoạn đầu. Khi đô thị phát triển, yếu tố quyết định sẽ là khả năng giữ chân cư dân".
Nhìn từ thực tế TP.HCM và vùng giáp ranh, đô thị vệ tinh có thể được chia thành ba giai đoạn phát triển rõ rệt.
Giai đoạn thứ nhất, đô thị vệ tinh là nơi tiếp nhận dòng người rời trung tâm vì chi phí sinh hoạt quá cao. Hạ tầng hạn chế, tiện ích thiếu, đời sống phụ thuộc gần như hoàn toàn vào TP.HCM; Giai đoạn thứ hai, các khu vực này trở thành nơi giãn dân. Nhà ở được xây dựng nhiều hơn, nhưng vẫn mang tính “ngủ đông”: Ban ngày cư dân vào trung tâm làm việc, ban đêm quay về; Giai đoạn thứ ba - hiện nay, đô thị vệ tinh bắt đầu hình thành các lõi sinh hoạt độc lập. Ở đó có dịch vụ, thương mại, không gian cộng đồng và nhịp sống riêng.
Chính ở giai đoạn này, khái niệm “vùng trũng giá rẻ” bắt đầu mất ý nghĩa.
Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là cách người mua đánh giá khoảng cách. Nếu trước đây, “xa trung tâm” đồng nghĩa với bất tiện, thì hiện nay, yếu tố này được nhìn nhận linh hoạt hơn.
Từ điểm "giáp ranh" đến lõi đô thị vệ tinh
Trong bức tranh đô thị vệ tinh quanh TP.HCM, phường Đông Hoà (TP Dĩ An, Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM) là một ví dụ điển hình cho quá trình chuyển dịch từ “vùng ven” sang “trung tâm sinh sống mới”.
Dự án Bcons Center City dự kiến có giá bán khoảng 53 triệu đồng/m².
Từng được xem là khu vực trung chuyển giữa TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ, phường Đông Hòa ngày nay đang dần định hình vai trò của một đô thị vệ tinh có tính tự chủ cao. Không chỉ là nơi ở của công nhân hay lao động phổ thông, khu vực này đang thu hút ngày càng nhiều người trẻ làm việc trong các lĩnh vực công nghệ, dịch vụ, thương mại tại TP.HCM.
Sự thay đổi này kéo theo yêu cầu cao hơn về chất lượng sống, điều mà những khu nhà ở manh mún không còn đáp ứng được.
Sự xuất hiện của các dự án quy hoạch bài bản tại Đông Hoà đang làm thay đổi cách nhìn về bất động sản khu vực này. Thay vì phát triển đơn lẻ, nhiều dự án được xây dựng theo mô hình tổ hợp căn hộ - thương mại - dịch vụ, tạo thành những “đô thị thu nhỏ”.
Trong số đó, dự án Bcons Center City được nhắc đến như một trường hợp đi theo hướng phát triển lõi sinh hoạt, nơi cư dân có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu sống trong cùng một không gian.
Điểm đáng chú ý là dự án này không còn định vị mình bằng giá rẻ (giá khoảng 53 triệu đồng/m²), mà bằng khả năng tạo lập đời sống ổn định cho cư dân. Dự án được phát triển trên quỹ đất lớn, bố trí nhiều block căn hộ kết hợp hệ thống thương mại - dịch vụ nội khu, hướng tới việc hình thành một không gian sống khép kín, nơi cư dân có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu sinh hoạt hằng ngày ngay trong khuôn viên dự án.
Vì vậy, Bcons Center City được đánh giá là trường hợp tiêu biểu cho cách tiếp cận đô thị vệ tinh theo mô hình tích hợp.
Điểm đáng chú ý là cách các dự án như Bcons Center City được quy hoạch không chỉ để giải bài toán nhà ở, mà còn để tạo ra nhịp sống đô thị. Việc bố trí các không gian thương mại ở khối đế, kết nối với khu căn hộ phía trên, cùng hệ thống tiện ích phục vụ cộng đồng cư dân, cho thấy định hướng phát triển theo mô hình “đô thị trong đô thị” đang dần trở nên rõ ràng hơn tại các khu vực giáp ranh TP.HCM.
Đây cũng là xu hướng chung của các đô thị vệ tinh trong giai đoạn trưởng thành, khi yếu tố sống thực và khả năng hình thành cộng đồng được đặt lên hàng đầu.
Cách dự án Bcons Center City vài trăm mét là cụm Bcons City đã đi vào hoạt động với nhiều tiện ích: Siêu thị, trường học liên cấp...
Ở giai đoạn hiện nay, giá trị bất động sản đô thị vệ tinh được đo bằng những yếu tố rất khác: Mật độ tiện ích thực tế, không gian sinh hoạt chung, cộng đồng cư dân hình thành. Những dự án thiếu các yếu tố này sẽ nhanh chóng bộc lộ hạn chế, dù mức giá ban đầu có hấp dẫn.
Ngược lại, các khu đô thị có khả năng tự vận hành đời sống sẽ duy trì được giá trị lâu dài, thậm chí tạo ra sức hút bền vững hơn cả khu vực trung tâm cũ. TP.HCM đang vận hành theo mô hình đa trung tâm - đa cực phát triển. Trong mô hình này, đô thị vệ tinh không còn là phần phụ, mà là một cấu phần tất yếu của hệ thống đô thị.
Sự dịch chuyển dân cư ra các khu vực giáp ranh không phải là hiện tượng tạm thời, mà là xu hướng dài hạn. Và chính xu hướng này đang tái định hình thị trường bất động sản.
