Nhiều khu vực tại TP.HCM và Hà Nội có giá nhà lên đến 500 triệu - 1 tỉ đồng/m² đối với căn hộ chung cư - Ảnh minh họa: NGỌC HIỂN
Tại chương trình Cà phê Doanh nhân vừa diễn ra ở TP.HCM, doanh nhân Phan Đình Tuệ - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nhân TP.HCM - đặt ra vấn đề giá căn hộ ở TP.HCM và Hà Nội tăng quá nhanh đến mức "ngỡ ngàng".
"Nhà trên mây" có giá trên trời
Ông Tuệ nói: "Thời gian gần đây giá bất động sản cao cấp tăng ngỡ ngàng, trước đây ở TP.HCM có những căn hộ mình "đong đưa, dòm ngó" chỉ 100 triệu đồng/m², nhưng đến bây giờ 500 triệu đồng/m² không sờ tay vào được".
Còn ở Hà Nội, ông Tuệ dẫn chứng có chung cư ở trung tâm có giá hơn 1 tỉ đồng/m².
Với vai trò người điều phối tọa đàm, ông Tuệ ví von trước đây chỉ có đất phố cổ Hà Nội hay đất ở Đồng Khởi mới có giá tiền tỉ mỗi m², không ngờ đến bây giờ "nhà trên mây", tức căn hộ trên cao cũng có giá... trên trời.
Lý giải vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng đây là hệ lụy đã được "tiên đoán" từ giai đoạn 2019-2020, khi số lượng dự án được phê duyệt đếm trên đầu ngón tay.
Nếu giai đoạn đó không duyệt được các dự án, hệ quả đã rõ là 5 năm sau thiếu nguồn cung trầm trọng.
Điều này dẫn đến một thực tế đáng báo động là các dự án đưa ra thị trường giá bao nhiêu cũng bán sạch bấy nhiêu bởi thị trường không có người cạnh tranh, nguồn cung thiếu trầm trọng trong khi nhu cầu vẫn rất cao.
Bên cạnh đó, một số người mua nhưng không có nhu cầu ở do đã có nhà, người có nhu cầu ở thì lại không có nhà phù hợp để mua.
Vấn đề tiếp theo được ông Nghĩa đề cập là thu tiền sử dụng đất quá cao, thậm chí thu luôn tiền đất bổ sung (lãi phạt) do chưa đóng tiền sử dụng đất dù bao năm chưa tính xong nghĩa vụ tài chính đất đai, bởi các đơn vị thẩm định lo từ chối định giá đất.
Ông Nghĩa cho rằng nếu khơi thông được các vấn đề kể trên, các dự án tái khởi động, đa dạng phân khúc sẽ kéo theo đa dạng giá nhà cho thị trường, tránh tình trạng "độc quyền" sản phẩm trên thị trường.
Chủ đầu tư "làm giá" khiến bất động sản cả vùng tăng
Giá căn hộ đã vượt xa tầm với của thu nhập bình quân, đẩy hàng triệu người lao động vào tình thế khó mua được nhà ở đô thị. Trong ảnh: Người dân câu cá bên cạnh một trong các căn chung cư có giá hàng trăm triệu đồng mỗi m² ở TP.HCM - Ảnh: NGỌC HIỂN
Nói về giá nhà cao chót vót, TS Cấn Văn Lực (Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ) cho rằng trong các nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao thời gian vừa qua, có nguyên nhân thiếu nguồn cung tại các đô thị lớn.
Bên cạnh đó có các nguyên nhân khác như do quy trình, thủ tục khiến cán bộ sợ sai, sợ trách nhiệm… không dám phê duyệt dự án, nhưng vấn đề này đang được cải thiện.
Điều khiến vị chuyên gia này "băn khoăn" chính là có quá nhiều chung cư cao cấp, khiến cho việc mất cân xứng nguồn cung tiếp diễn.
Ông Lực nhấn mạnh có những chủ đầu tư khi đưa hàng ra thị trường đã tìm cách đẩy giá, làm giá, khiến cho giá chung của khu vực đội lên cao.
"Một chủ đầu tư ra sản phẩm bất động sản cao cấp thì bắt đầu tìm mọi cách để đẩy giá lên, khiến mặt bằng giá chung của khu vực, các dự án khác cũng chạy theo. Chúng tôi rất không đồng tình với một số chủ đầu tư tung hàng, làm giá, khiến cho giá bất động sản tăng trong thời gian vừa qua", ông Lực nói.
Ông Lực nói "xin phép không nêu tên" nhưng biết chính xác từng dự án, từng chủ đầu tư làm giá. "Làm giá bất động sản kinh lắm", ông Lực nhấn mạnh nhiều lần.
Thị trường đang tồn tại thực trạng có đến 86% những người mua bất động sản đã chuyển nhượng chỉ sau một năm, tức là chỉ đầu cơ, lướt sóng.
Cũng có nguyên nhân giá đất tăng theo bảng giá đất mới, song giá đất chỉ chiếm 25-30% tổng chi phí cho mỗi dự án, còn 70% là các chi phí khác.
Cuối cùng, ông Lực chỉ ra thực trạng có môi giới "làm những chuyện này chuyện kia" tác động đến thị trường…
Cách tính tiền sử dụng đất đẩy giá căn hộ ở TP.HCM lên cao?
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Quốc hội, góp ý bổ sung dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trong văn bản gửi Quốc hội góp ý bổ sung dự thảo nghị quyết mới đây, HoREA lại cho rằng bất cập giá căn hộ ở TP.HCM tăng cao nằm ở việc xác định tiền sử dụng đất theo cách tính bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Bởi với cách tính này, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp rất cao, từ đó đẩy giá căn hộ lên cao.
Cụ thể, HoREA ví dụ trường hợp điển hình tại khu đất ở đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức (cũ) với diện tích 1ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số K hiện nay khoảng 1,4 lần, tương đương giá đất 80 triệu đồng/m².
Nếu áp dụng "phương pháp thặng dư" để tính tiền sử dụng đất như Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã tính toán thì cùng diện tích 1ha, hệ số sử dụng đất 7 lần, giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m², trừ đi các khoản chi phí bán hàng, xây dựng thì giá trị chỉ khoảng 35 triệu đồng/m².
Rõ ràng nếu áp dụng "phương pháp thặng dư" thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m², trong khi đó tính theo bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất theo như phân tích ở trên là 80 triệu đồng/m², cao hơn 2,28 lần. Vì vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán lên trên 100 triệu đồng/m².
