Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026. Theo đó, giá đất nông nghiệp tại thành phố dự kiến tăng mạnh, với mức cao nhất lên 1,4 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 78% so với mức cao nhất hiện nay theo quyết định 79 (810.000 đồng mỗi m2). Việc điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ giảm chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Theo dự thảo, bảng giá đất nông nghiệp được phân theo 4 khu vực và ba vị trí: vị trí 1 là thửa đất tiếp giáp với lề đường (trong phạm vi 200 m), vị trí 2 là thửa đất cách lề đường từ 200-400 m, vị trí 3 là các vị trí còn lại.
Cụ thể, đất trồng cây lâu năm có giá cao nhất với khu vực 1 là 1,4 triệu đồng mỗi m2, khu vực 2 là 1,2 triệu đồng mỗi m2, khu vực 3 là 840.000 đồng mỗi m2 và khu vực 4 là 580.00 đồng mỗi m2. Giảm dần qua các vị trí còn lại. Với đất trồng cây hằng năm, bao gồm đất lúa và các loại cây khác, mức giá cao nhất ở khu vực 1 là 1,2 triệu đồng mỗi m2, khu vực 2 là 1 triệu đồng mỗi m2, khu vực 3 là 700.000 đồng mỗi m2 và khu vực 4 là 480.000 đồng mỗi m2, các vị trí còn lại giảm dần theo khoảng cách từ đường.
Bảng giá đất trồng cây lâu năm: (tính trên m2)
| Khu vực | Vị trí 1 (gần đường 200 m) | Vị trí 2 (200–400 m) | Vị trí 3 (còn lại) |
| 1 | 1.400.000 đồng | 1.150.000 đồng | 920.000 đồng |
| 2 | 1.200.000 đồng | 960.000 đồng | 770.000 đồng |
| 3 | 840.000 đồng | 670.000 đồng | 540.000 đồng |
| 4 | 580.000 đồng | 460.000 đồng | 370.000 đồng |
Bảng giá đất trồng cây hằng năm, bao gồm đất lúa và các loại cây khác: (tính trên m2).
| Khu vực | Vị trí 1 | Vị trí 2 | Vị trí 3 |
| 1 | 1.200.000 đồng | 980.000 đồng | 770.000 đồng |
| 2 | 1.000.000 đồng | 800.000 đồng | 640.000 đồng |
| 3 | 700.000 đồng | 560.000 đồng | 450.000 đồng |
| 4 | 480.000 đồng | 380.000 đồng | 300.000 đồng |
Như vậy, so với bảng giá đất theo quyết định 79, giá đất trồng cây lâu năm dự kiến có sự điều chỉnh mạnh nhất ở khu vực 1 với mức tăng khoảng 73-78%; khu vực 2 tăng 54% và khu vực 3 tăng nhẹ hơn, dao động quanh mức 11-12%. Với đất trồng cây hàng năm, khu vực 1 ghi nhận mức tăng gần 85%, khu vực 2 tăng 60% ở cả ba vị trí khảo sát và khu vực 3 tăng khiêm tốn hơn, khoảng 16,7%.
Đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất cho biết mức giá nông nghiệp dự thảo được điều chỉnh dựa trên khoảng 20% giá chuyển nhượng thực tế, nhằm sát với giá thị trường nhưng vẫn đảm bảo công bằng. Hiện nay, nhiều nơi giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đã cao gấp nhiều lần bảng giá đất quy định. Ví dụ khu vực TP Thủ Đức cũ có giá cao nhất trong bảng giá chỉ hơn 800.000 đồng mỗi m2, nhưng bồi thường thực tế đã lên tới 9 triệu đồng mỗi m2; khu vực Củ Chi cũ giá cao nhất 600.000 đồng mỗi m2, bồi thường thực tế 3 triệu đồng mỗi m2.
Việc nâng giá đất nông nghiệp không chỉ hợp lý hóa khoản tiền đền bù tái định cư và thu hồi đất mà còn giúp giảm số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Theo quy định, tiền sử dụng đất được tính bằng công thức: Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất được chuyển mục đích.
Như vậy, khi giá đất nông nghiệp tăng, chi phí chuyển đổi sẽ giảm đi phần nào. Chẳng hạn, với đất nông nghiệp tại TP Thủ Đức (cũ), bảng giá hiện tại là 650.000 đồng mỗi m2. Dự thảo mới nâng mức giá lên 1,2 triệu đồng mỗi m2, trong khi bảng giá đất ở gần như không thay đổi hoặc chỉ tăng nhẹ, giúp giảm đáng kể số tiền hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi chuyển đổi.
Việc điều chỉnh này được kỳ vọng vừa phản ánh sát giá thị trường, vừa giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và đất ở.
Dự thảo bảng giá đất lần đầu đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, dự kiến áp dụng từ 1/1/2026. Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
