(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).
Thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận nhiều thương vụ nghìn tỷ trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp muốn thoái vốn tại một số dự án để tái cơ cấu. Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, ước tính trong năm 2025, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố đạt khoảng 2,4 tỷ USD.
Xét về cơ cấu, phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm hơn 70% tổng giá trị M&A; bất động sản thương mại đứng ở vị trí tiếp theo với 17,7%; bất động sản nghỉ dưỡng chiếm khoảng 5,3%.
Một số thương vụ nổi bật đến từ khối ngoại có thể kể đến như UOA Vietnam Pte. Ltd., - công ty con của United Overseas Australia Ltd (UOA Group) mua lại 100% cổ phần của VIAS Hong Ngoc Bao JSC - đơn vị sở hữu khu đất vàng 2.000 m2 tại khu vực quận 1 cũ, TP HCM, với giá trị 68 triệu USD (khoảng 1.700 tỷ đồng).
Một nhà đầu tư khác cũng đến từ Malaysia là Skyworld đã chi khoảng 34 triệu USD (khoảng 850 triệu USD) để mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 ở khu vực phường Lái Thiêu.
Hay CapitaLand Tower bỏ ra gần 685 triệu USD thâu tóm toàn bộ khu phức hợp số 2 quy mô 154 ha tại dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ từ CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ.
Trong khi đó, nhiều thương vụ "sang tay ngầm" đến các doanh nghiệp nội cũng diễn ra sôi động. Mới đây nhất, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã công bố thông tin về việc nhận chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E. Hai doanh nghiệp này hiện đang sở hữu 99% vốn điều lệ tại CTCP Đầu tư Láng Hạ - chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại và văn phòng tại các địa chỉ 1A, 1C, 1D phố Láng Hạ (Hà Nội).
Hay CTCP Xây dựng Đầu tư bất động sản Việt Minh Hoàng (thành viên thuộc Tập đoàn Sun Group) đã mua lại lô đất A1 - 2 rộng 2,5 ha tại Khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) từ CTX Holdings để phát triển tổ hợp Sun Felia Suites.
Một thương vụ khác phải kể đến là ba nhà đầu tư trong nước gồm Hà Nội An Pha, Imperia An Phú và Silver Field International Business JSC đã mua lại 70% cổ phần của Vinaconex ITC (mã VCR), đơn vị sở hữu dự án Cát Bà Amatina.
Tại phía Nam, nhóm Sonkim Land đã mua lại khu đất rộng 10 ha nằm đối diện dự án Water Bay (quận 2 cũ, TP HCM), từng thuộc sở hữu của Novaland và được giới thiệu ra thị trường với tên thương mại là Saigon Broadway.
CTCP Gateway Thủ Thiêm, thành viên của Hướng Việt Holdings đã thâu tóm 42% cổ phần của Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel (đơn vị triển khai dự án Palm City tại phường Thủ Đức, TP HCM), thương vụ có giá trị 2.612 tỷ đồng.
Giá trị các thương vụ chưa cao
Các chuyên gia JLL nhận định, trong bối cảnh các doanh nghiệp nội hiện đang đối mặt với áp lực lớn về thanh khoản và yêu cầu tái cấu trúc, M&A trở thành lời giải kép, vừa giúp doanh nghiệp giảm tải gánh nặng tài chính, vừa mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tiếp cận, mở rộng quỹ đất.
Tuy nhiên, để quá trình này thực sự mang lại lợi ích cho cả hai bên, điều kiện tiên quyết vẫn là sự chuẩn bị đầy đủ về pháp lý và tính minh bạch của thông tin dự án. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lớn trong nước cũng đang tăng tốc các thương vụ M&A nhằm củng cố danh mục tài sản, đồng thời tích lũy quỹ đất cho chiến lược phát triển dài hạn.
Đánh giá về triển vọng năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL cho rằng thị trường M&A sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhờ Việt Nam kiên trì hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển xanh và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, dư địa không còn rộng khi cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, trong bối cảnh yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng khắt khe, còn số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng trở nên khan hiếm.
Dưới góc nhìn của ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, mặc dù thị trường ghi nhận các thương vụ diễn ra sôi động cùng sự tham gia tích cực của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025, giá trị công bố của nhiều giao dịch vẫn ở mức chưa cao. Mặc dù vậy, đây không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.
Ông Neil MacGregor, cho biết hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư.
Ông nhận định: “Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền”.
Theo Chuyên gia Savills, việc các giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay khi quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh ngày càng diễn ra mạnh mẽ.
Ông MacGregor phân tích: “Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường".
Một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.
Ông cho biết nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.
“Thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, chúng tôi kỳ vọng một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản được cải thiện và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để bắt đầu thu hút các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể", vị này nhận định.
