Thế nhưng, hàng loạt vụ xây nhà trên đất người khác xảy ra ở Hải Phòng, TP.HCM, Đắk Lắk đặt ra băn khoăn: liệu miễn giấy phép có làm tăng tình trạng 'xây nhầm nhà'?
Dễ rủi ro nếu người xây nhà tự xác định vị trí?
Việc đơn giản hóa thủ tục cấp giấy phép xây dựng (GPXD) là nhu cầu cấp thiết. Theo quy định hiện nay, một công trình phải trải qua 5 vòng thẩm định: quy hoạch chi tiết, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật rồi mới đến xin GPXD. Trong khi nội dung các bước thẩm định gần như trùng lặp nhau.
Thực tế từ doanh nghiệp cho thấy, dù thời gian cấp giấy phép chỉ 15 - 20 ngày nhưng các thủ tục phụ kéo dài, có hồ sơ phải làm đi làm lại 2 - 3 lần mới được duyệt.
Đề xuất bỏ giấy phép cũng xuất phát từ logic hợp lý: nếu dự án đã được thẩm định kỹ lưỡng ở giai đoạn nghiên cứu khả thi và thiết kế, tại sao còn phải cấp thêm một "giấy phép con" nữa?
Theo quan điểm của giới chuyên môn, việc bỏ cấp GPXD không ảnh hưởng nhiều đến công tác quản lý vì cơ quan quản lý vẫn căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt để quản lý về chiều cao, mặt bằng kiến trúc.
Hơn nữa, các chuyên gia kiến trúc cũng cho rằng chỉ nên bỏ cấp GPXD khi có đầy đủ cơ sở quy hoạch, từ quy hoạch chung đô thị, nông thôn cho đến quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý kiến trúc. Nói cách khác, đây không phải chuyện "bỏ rồi thả" mà là "bỏ để tập trung vào hậu kiểm".
Về mặt nguyên tắc, đề xuất này phù hợp với xu hướng cải cách hành chính hiện đại, chuyển từ xin phép sang thông báo và chịu trách nhiệm. Nếu thực hiện tốt thì người dân và doanh nghiệp sẽ được giải phóng khỏi hành trình đi xin giấy phép như đi… hành hương.
Vụ xây nhầm nhà trên đất người khác ở Hải Phòng đã khiến dư luận xôn xao thời gian qua
ẢNH: LÃ NGHĨA HIẾU
Nhìn lại các vụ xây nhà trên đất người khác khiến dư luận xôn xao thời gian qua, điểm chung đáng lo ngại là các công trình được xây dựng không phép hoặc trong điều kiện kiểm tra, giám sát lỏng lẻo. Chỉ khi nhà đã gần hoàn thiện hoặc hoàn thiện, phát sinh tranh chấp thì cơ quan chức năng mới vào cuộc. Vấn đề không chỉ nằm ở chuyện có hay không có GPXD mà sâu hơn là câu hỏi ai chịu trách nhiệm xác định và kiểm tra vị trí xây dựng.
Trong điều kiện giao dịch bình thường, việc xây nhầm vị trí là rất khó xảy ra nếu các bước được thực hiện đúng. Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 14.11 vừa qua, đã có ý kiến rằng nếu cán bộ địa chính xuống chỉ định vị trí cho chủ nhà xây dựng thì làm gì có chuyện xây nhầm nhà trên đất người khác?
Đây chính là điểm mấu chốt. Trong quy trình cấp GPXD truyền thống tuy có nhiều thủ tục rườm rà nhưng ít nhất có một khâu buộc chủ đầu tư phải làm việc với cơ quan quản lý để xác định vị trí.
Còn khi miễn giấy phép mà không có cơ chế thay thế thì người xây nhà tự xác định vị trí. Và đó là lúc rủi ro nảy sinh.
Ngoài ra, còn có ý kiến phản ánh rằng người dân không thực sự an tâm khi bỏ giấy phép, vì họ lo lắng về khâu hoàn công và quyền sở hữu.
Nếu không có giấy phép, quyền sở hữu khi xây dựng sẽ gặp vấn đề. Đây là lo ngại thực tế, đặc biệt khi liên quan đến thế chấp ngân hàng hay chuyển nhượng sau này.
Hậu kiểm như thế nào?
Đề xuất của dự thảo luật là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, nghe rất hợp lý. Theo quan điểm được nêu ra, người dân chỉ cần đăng ký trực tuyến, cam kết thực hiện quy định; đồng thời tăng cường thanh tra, xử lý nghiêm và công khai minh bạch quy hoạch.
Nhưng hậu kiểm như thế nào? Kiểm khi nào? Kiểm những gì? Tại Quốc hội, đã có ý kiến đưa ra ví dụ thực tế: nhà chung cư được cấp phép xây 10 tầng nhưng xây 11, 12 tầng. Đợi xây xong 12, 13 tầng mới vào lập biên bản thì đã ảnh hưởng đến sinh kế của người dân cũng như nguồn lực nhà nước. Hậu kiểm mà kiểm khi công trình đã hoàn thiện thì còn "hậu" gì nữa?
Thực tế các vụ xây nhà trên đất người khác hiện nay, khi phát hiện ra thì căn nhà đã hoàn thiện, thậm chí chủ nhà đã dọn vào ở. Chính quyền địa phương đã ra văn bản yêu cầu dừng thi công nhưng người xây vẫn tiếp tục. Khi đó, muốn xử lý cũng rất khó khăn vì liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp.
Vấn đề của hậu kiểm là nếu phát hiện sai khi đã hoàn thiện công trình, chi phí xử lý sẽ rất lớn và gây thiệt hại cho nhiều bên. Trong khi đó, nếu có cơ chế kiểm tra ngay từ giai đoạn móng thì chi phí xử lý sẽ thấp hơn rất nhiều.
Một số ý kiến cho rằng chỉ nên bỏ giấy phép đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo mà không ảnh hưởng đến kết cấu của công trình. Đây là quan điểm thận trọng và đáng cân nhắc.
Nhìn sang các nước lân cận, họ cũng đơn giản hóa thủ tục nhưng không phải theo hướng bỏ hẳn giấy phép. Ví dụ, Cơ quan Nhà ở và Phát triển Singapore được trao quyền tự chủ khá lớn về tài chính và quản lý nhưng vẫn chịu giám sát chặt chẽ và bị đánh giá dựa trên chất lượng khu nhà, dịch vụ và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Luật Tiêu chuẩn xây dựng tại Nhật Bản quy định nhà gỗ từ 3 tầng trở lên (hoặc có tổng diện tích sàn trên 500 m² hoặc vượt một số ngưỡng về chiều cao) đều phải xin phép. Các công trình không phải gỗ chỉ cần từ 2 tầng hoặc trên 200 m² đã phải xin phép.
Hàn Quốc áp dụng cơ chế chấm điểm trong tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng khi cấp phép xây dựng. Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các hạng mục bắt buộc và đạt một ngưỡng điểm tối thiểu trên thang điểm năng lượng.
Một đại biểu Quốc hội đã đề xuất 2 phương án rõ ràng: hoặc là miễn phép hoàn toàn và chủ đầu tư chỉ cần thông báo thời điểm khởi công mà không cần kèm hồ sơ; hoặc là nếu vẫn yêu cầu hồ sơ thì phải quy định rõ và đơn giản hơn, chỉ yêu cầu những tài liệu cơ bản. Đây là gợi ý đáng lắng nghe.
Nhưng quan trọng hơn, dù chọn phương án nào cũng cần có một cơ chế bắt buộc để xác định ranh giới thửa đất trước khi khởi công. Đây không phải là thủ tục rườm rà mà đây là biện pháp phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ cả người xây và chủ đất lân cận.
Và về hậu kiểm, có ý kiến rất thực tế rằng cần hậu kiểm từng phần, từng công trình trong quá trình thi công. Tức là không đợi đến khi hoàn thiện mới kiểm mà phải kiểm tra ngay từ giai đoạn móng, giai đoạn cột dầm. Chỉ như vậy mới có thể ngăn chặn kịp thời và giảm thiểu thiệt hại.
GPXD có thể bỏ nhưng việc xác định ranh giới thửa đất trước khởi công thì không thể bỏ. Thủ tục hành chính có thể giảm nhưng trách nhiệm pháp lý của các bên phải tăng. Tiền kiểm có thể chuyển sang hậu kiểm nhưng hậu kiểm phải kịp thời chứ không phải "hậu" đến mức không còn cách nào khắc phục.
