Trong các ngõ nhỏ phố cổ, những căn nhà siêu nhỏ chen chúc giữa không gian chật hẹp, nơi ánh sáng tự nhiên hầu như không thể lọt vào. Phần lớn các ngôi nhà đều có chung tường hoặc chỉ cách nhau một lối đi chưa đầy nửa mét. Không ít hộ tận dụng cả gác xép, ban công tạm làm nơi nấu ăn, phơi đồ, thậm chí đặt bồn nước chung trên mái.
Dù điều kiện sống còn hạn chế, các hộ dân vẫn bám trụ bởi vị trí trung tâm thuận tiện, sinh kế gắn liền với phố cổ, nơi có thể mở hàng quán, cho thuê phòng trọ hoặc buôn bán nhỏ lẻ. Chính yếu tố không gian đặc thù khiến nhà đất phố cổ luôn nằm trong nhóm bất động sản hiếm nhất thủ đô.
Nằm sâu trong một con ngõ của phố Hàng Bạc, một căn nhà 2 tầng có diện tích mặt tiền 1,6m và chiều sâu 4m đang được rao bán với giá 5 tỷ đồng. Theo giới thiệu, tầng một là không gian sinh hoạt chung và bếp. Tầng hai là phòng ngủ gác lửng. Chủ nhà cho biết sẵn sàng bàn giao nhanh, hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Khảo sát khu vực phố cổ cho thấy, nhiều căn nhà trong ngõ ngách có diện tích khiêm tốn nhưng giá bán lại cao ngất ngưởng.
Tại phố Hàng Đào, căn nhà cấp bốn trong ngõ diện tích 8,2m2 có giá 4,2 tỷ đồng, phù hợp làm studio hoặc cho thuê. Gần đó, nhà hai trong ngõ phố Hàng Bồ diện tích 7,8m2 được rao 5,2 tỷ đồng. Hay một căn trong ngõ khác phố Hàng Gai có diện tích 7,2m2 được rao bán 6,5 tỷ đồng.
Dù vị trí gần trung tâm nhưng những căn nhà này rao bán khá lâu vẫn chưa chốt được khách. Nguyên nhân do lối ngõ nhỏ, không thuận tiện cho việc đỗ xe. Khi tính theo giá trị sử dụng, căn nhà không tương xứng với mức giá.
Giá nhà lên tới 800 triệu đồng/m2
Hiện giá nhà trong ngõ tại khu vực trung tâm Hoàn Kiếm từ 200 đến 800 triệu đồng/m2 đối với ngõ ô tô vào được, trong khi nhà trong ngõ chỉ xe máy vào được ở mức 130 đến 500 triệu đồng/m2, tùy vị trí và đặc điểm ngõ.
Khu vực Tràng Tiền, Đồng Xuân, Hàng Đào có mức giá cao nhất khu vực. Tại phường Tràng Tiền (cũ), nhà trong ngõ ô tô vào được đạt 600-800 triệu đồng/m2, còn nhà ngõ nhỏ dành cho xe máy dao động từ 400-500 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Xuân và Hàng Đào có mức giá từ 500-700 triệu đồng/m2 đối với ngõ ô tô và 350-480 triệu đồng/m2 với ngõ xe máy.
Các phường Lý Thái Tổ, Hàng Bài, Trần Hưng Đạo và Hàng Bông (cũ) duy trì giá trong khoảng 380-600 triệu đồng/m2.
Các khu vực khác như Phúc Tân, Chương Dương và Phan Chu Trinh có giá thấp hơn. Nhà ngõ ô tô tại đây chỉ ở mức 200-360 triệu đồng/m2, nhà ngõ xe máy phổ biến 130-220 triệu đồng/m2.
Giá nhà trong ngõ khu phố cổ Hoàn Kiếm cao hơn đáng kể so với khu vực lân cận như Ba Đình hay Hai Bà Trưng. Tại khu vực Ba Đình, những tuyến phố có vị trí tương tự (như Kim Mã Thượng, Ngọc Hà, Giang Văn Minh) ghi nhận giá 300-500 triệu đồng/m2 cho nhà ngõ ô tô và 200-320 triệu đồng/m2 với ngõ nhỏ.
Trong khi đó, ở khu vực Hai Bà Trưng, giá nhà ngõ ô tô chỉ khoảng 250-400 triệu đồng/m2, song diện tích thường rộng gấp đôi và hạ tầng tốt hơn.
Ông Nguyễn Quang Thành (một môi giới) cho biết, bất động sản trong khu phố cổ gần như không còn nguồn cung mới. Dù diện tích nhỏ, xuống cấp, giá vẫn cao vì nằm trong vùng được coi là di sản. Tuy nhiên, khả năng sinh lời hoặc tăng giá trong ngắn hạn là không nhiều do hạn chế về pháp lý và hạ tầng.
Theo môi giới này, giá nhà đất khu vực trung tâm phố cổ không ngừng tăng trong hai năm qua, lượng giao dịch thực tế lại khá hạn chế. Phần lớn chủ nhà kỳ vọng bán được giá rất cao vì vị trí trung tâm, nhưng người mua thực tế ít. Nhà trong ngõ hẹp, diện tích chỉ vài mét vuông thường phải giảm 10-20% so với giá rao mới có người hỏi mua.
Nhà trong phố cổ hiện không còn là sản phẩm để đầu tư sinh lời nhanh. Thay vào đó, nhiều người xem đây là tài sản mang giá trị sưu tầm, biểu trưng cho lịch sử và văn hóa Hà Nội. Người mua thường không đặt mục tiêu lợi nhuận ngắn hạn, mà coi đó là cách nắm giữ một vị trí đắc địa, hiếm hoi giữa lòng Thủ đô.
