Ngày 22/1, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 35/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết về phân loại đô thị. Nghị định mới không chỉ chuẩn hóa các khái niệm về đô thị hiện hữu, đô thị mở rộng mà còn lần đầu tiên luật hóa khái niệm "phát triển đô thị tăng trưởng xanh".
Theo đó, đây là một quy trình tổng thể từ quy hoạch, đầu tư đến xây dựng, đảm bảo hài hòa 4 yếu tố cốt lõi: Tăng trưởng xanh, hạ tầng xanh, không gian xanh và công trình xanh. Điều này đặt ra một "luật chơi" mới cho các nhà phát triển bất động sản và chính quyền địa phương trong giai đoạn 2026-2030.
"Cú hích" từ ưu đãi tài chính và bộ tiêu chí xanh hóa
Điểm nhấn quan trọng nhất của Nghị định 35 nằm ở cơ chế ưu đãi thiết thực nhằm giải quyết bài toán hiệu quả kinh tế - rào cản lớn nhất của các dự án xanh lâu nay. Chính phủ đã thiết kế một khung chính sách hỗ trợ đa tầng để khuyến khích dòng vốn tư nhân chảy vào lĩnh vực này.
TPHCM gìn giữ Khu dự trữ sinh quyển, xây công viên rừng ngập mặn Cần Giờ (Ảnh: DT).
Cụ thể, các dự án đầu tư xây dựng tại đô thị, nếu đáp ứng được các tiêu chí tăng trưởng xanh, sẽ được Nhà nước bảo lãnh tín dụng để vay vốn. Đây là cơ chế đòn bẩy tài chính cực kỳ quan trọng, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn lớn với chi phí hợp lý hơn. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được mở cửa tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ các quỹ bảo vệ môi trường và các định chế tài chính xanh khác.
Về chính sách thuế, Nghị định quy định rõ các chủ đầu tư rót vốn vào hạng mục hạ tầng xanh, công trình tiết kiệm năng lượng, hay hệ thống xử lý rác thải, nước thải đạt chuẩn sẽ được hưởng các ưu đãi cụ thể như hoàn thuế, khấu trừ thuế hoặc miễn, giảm thuế.
Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh được giao trách nhiệm ưu tiên bố trí quỹ đất "sạch" (đã giải phóng mặt bằng) cho các dự án này. Việc gắn lợi ích kinh tế trực tiếp với trách nhiệm môi trường được kỳ vọng sẽ tạo động lực đủ mạnh để doanh nghiệp chuyển đổi mô hình đầu tư.
Tuy nhiên, để hưởng các ưu đãi này, các đô thị và dự án phải vượt qua "hàng rào kỹ thuật" gồm 3 nhóm tiêu chí khắt khe.
Thứ nhất là nhóm tiêu chí hạ tầng xanh, bao gồm tỷ lệ vận tải hành khách công cộng, tỷ lệ xe buýt năng lượng sạch, đường dành riêng cho xe đạp và diện tích cây xanh bình quân đầu người.
Thứ hai là nhóm tiêu chí môi trường, tập trung vào chỉ số chất lượng không khí, nồng độ bụi mịn, và tỷ lệ xử lý rác thải, nước thải đạt chuẩn.
Thứ ba là nhóm tiêu chí năng lượng, yêu cầu tỷ lệ sử dụng năng lượng tái tạo, khuyến khích điện mặt trời mái nhà tự sản tự tiêu và số lượng công trình xanh được cấp chứng chỉ.
Bộ tiêu chí này buộc các địa phương và chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng bài toán quy hoạch ngay từ đầu, không thể chỉ tập trung "phân lô bán nền" mà bỏ qua hạ tầng tiện ích và môi trường sống.
Chuẩn hóa nguyên tắc quản lý và phân cấp mạnh mẽ
Bên cạnh các cơ chế kinh tế, Nghị định 35 cũng siết chặt kỷ cương trong quy hoạch thông qua 6 nguyên tắc phát triển đô thị. Đáng chú ý, vấn đề an ninh nguồn nước được đặt lên hàng đầu.
Bán đảo Thanh Đa sẽ trở thành khu đô thị và công viên ngập nước giữa TPHCM (Ảnh: DT).
Văn bản nêu rõ quy hoạch phát triển đô thị phải gắn liền với bảo vệ tài nguyên nước, đảm bảo duy trì dòng chảy tối thiểu và tuyệt đối không được vượt ngưỡng khai thác nước dưới đất. Đây là quy định mang tính sống còn trong bối cảnh biến đổi khí hậu và xâm nhập mặn đang diễn biến phức tạp.
Đồng thời, Nghị định yêu cầu phát triển đô thị phải bảo tồn các giá trị đặc trưng về lịch sử, văn hóa, kiến trúc và cảnh quan thiên nhiên. Việc bê tông hóa, lấn chiếm hành lang thoát lũ hay phá vỡ cảnh quan di sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo đô thị phát triển văn minh, hiện đại nhưng vẫn giữ được bản sắc.
Về mặt thủ tục hành chính, Nghị định 35 thể hiện tinh thần phân cấp, phân quyền mạnh mẽ và minh bạch hóa quy trình công nhận loại đô thị.
Đối với đô thị loại I, quy trình được quy định chặt chẽ: Sở Xây dựng thẩm tra sơ bộ trong 5 ngày, lấy ý kiến các sở ngành trong 5 ngày tiếp theo, sau đó trình UBND và HĐND cấp tỉnh thông qua. Hồ sơ cuối cùng sẽ được gửi ra Bộ Xây dựng để Hội đồng thẩm định liên ngành xem xét trong vòng tối đa 30 ngày. Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ ban hành quyết định công nhận.
Đối với đô thị loại II và loại III, thẩm quyền được giao về cho địa phương. UBND cấp tỉnh sẽ lập Hội đồng thẩm định và Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người ký quyết định công nhận sau khi được HĐND cùng cấp thông qua.
Các mốc thời gian xử lý hồ sơ (5 ngày, 7 ngày, 10 ngày) được quy định cứng trong Nghị định giúp các địa phương và đơn vị tư vấn chủ động về tiến độ, giảm thiểu tình trạng hồ sơ "ngâm" lâu không được giải quyết, tiết kiệm chi phí và thời gian tuân thủ.
