Hiện nay hầu hết các giao dịch thế chấp đều có thỏa thuận thêm cả phần tài sản trên đất, tài sản hình thành trong tương lại đưa vào nội dung Hợp đồng thế chấp.
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng- Trưởng VP Luật Kết Nối trả lời:
Thế chấp tài sản được quy định tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Trước đây, việc thế chấp nhà, đất đảm bảo nghĩa vụ vay tiền phải được thỏa thuận rõ ràng, xác lập bằng văn bản có công chứng và tuân thủ quy trình thủ tục về đăng ký thế chấp. Tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý như sau:
- Trường hợp thế chấp đất mà không thế chấp nhà và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở thì tài sản được xử lý bao gồm cả nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình;
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu nhà ở được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu các bên chỉ thế chấp đất mà không có thỏa thuận nhà do chưa đăng ký sở hữu nhà trên sổ đỏ thì khi giải quyết tranh chấp Tòa án sẽ căn cứ hồ sơ thế chấp để chấp nhận xử lý thế chấp đối với phần đất, không cho xử lý phần nhà. Với trường hợp này khi thi hành án các bên sẽ phải thỏa thuận thi hành án, cụ thể các bên thỏa thuận mua lại phần tài sản của bên kia khi thi hành án. Đây cũng là trường hợp mà chủ tài sản thường sử dụng để tạo ra tranh chấp, khiến cho vụ án kéo dài, phức tạp và tạo ra lợi thế đàm phán khi xử lý tài sản. Riêng với trường hợp sổ đỏ thuộc sở hữu bên vay luôn thì dù không có thỏa thuận thế chấp phần nhà thì khi thi hành án để đảm bảo đủ nghĩa vụ thanh toán thì vẫn bị kê biên, phát mại cả phần nhà ở.
Tuy nhiên, hiện nay hầu hết các giao dịch thế chấp đều có thỏa thuận thêm cả phần tài sản trên đất, tài sản hình thành trong tương lại đưa vào nội dung Hợp đồng thế chấp. Vì thế mà phát sinh tranh chấp vẫn bị xử lý cả nhà, đất dù cho phần nhà chưa được đăng ký cấp sổ đỏ.
