Nhà ông Phạm Ngọc Thủy (Hà Nội) mua năm 2000, có 3 đời chủ trước. Có đủ biên lai nộp thuế đất từ trước ngày 15/10/1993 tới năm 2025. Chủ đầu là cán bộ cải cách ruộng đất, được cấp đất xây nhà ở, sau đó cho hợp tác xã rau củ mượn đất, rồi được trả lại toàn quyền sử dụng năm 1987.
Thửa đất có bản sao giấy hợp tác xã xác nhận trả lại đất, có sơ đồ nhà ở, bếp và diện tích năm 1987; bản sao giấy mua bán viết tay năm 1988, có dấu UBND phường xác nhận từ bản gốc; giấy tờ chuyển nhượng viết tay bản gốc năm 1994, 1998 và 2000. Thửa đất diện tích 118 m2 ở nội thành Hà Nội, sử dụng ổn định lâu dài để ở.
Theo kết quả đăng ký đất đai của nhà ông Thủy năm 2017, chủ cũ xây nhà trước năm 1993. Ông Thủy hỏi, căn cứ Luật Đất đai 2024, nhà ông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 7 Điều 137 và được miễn tiền sử dụng đất có đúng không?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền thi hành Luật Đất đai để xem xét, giải quyết; do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời. Bộ nêu một số nguyên tắc như sau:
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất quy định tại mục II, mục V nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phần quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
Về miễn tiền sử dụng đất, tại Điều 9 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai:
"1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất chưa nộp thì nay phải nộp tiền sử dụng đất theo số đã được thông báo; đồng thời phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế tương ứng với từng thời kỳ.
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất theo quy định thì nay tính tiền sử dụng đất phải nộp và khoản nộp bổ sung theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai và quy định tại khoản 2 Điều 50 của Nghị định này; trong đó, thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định theo thời điểm ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai. Trường hợp thời điểm trên giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất của năm 2005 tại Bảng giá đất.
Trường hợp tiền sử dụng đất và khoản phải nộp bổ sung quy định tại điểm này vượt quá số tiền sử dụng đất tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì được tính theo giá đất và chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
2. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai thì phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí. Riêng đối với trường hợp người được ghi tên trên giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì ngoài nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí, hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận còn phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai mà tại bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nội dung giải quyết về tiền sử dụng đất thì thực hiện theo văn bản đó.
Trường hợp tại các văn bản nêu trên không có nội dung giải quyết về tiền sử dụng đất thì tùy theo nguồn gốc, giấy tờ, thời điểm sử dụng đất, việc tính nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai và quy định tương ứng tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 9, các Điều 10, 11, 12 và 13 của Nghị định này.
4. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 137 Luật Đất đai mà không phải nộp tiền sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí và pháp luật có liên quan.
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai mà người chuyển nhượng chưa nộp tiền sử dụng đất thì ngoài việc phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) theo quy định của pháp luật về thuê, phí, lệ phí và pháp luật có liên quan, hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận còn phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này".
Do đó, để có cơ sở xác định thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hay không phải dựa trên cơ sở nguồn gốc sử dụng đất khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
