Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường Bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, trong lịch sử phát triển kinh tế thế giới, giá tiêu dùng có lúc tăng, lúc giảm, nhưng giá bất động sản dường như chỉ có một chiều đi lên. Câu hỏi "vì sao giá nhà không bao giờ giảm?" từng được xem là một thách thức đối với giới nghiên cứu.
Theo ông, trong rổ hàng hóa tính chỉ số giá tiêu dùng (CPI), không hề có giá bất động sản, chỉ có chi phí sửa chữa, cải tạo nhà ở. Vì thế, dù bất động sản là một phần quan trọng trong đời sống, nó không phản ánh trong chỉ số lạm phát. "Chúng ta dành nhiều tiếng mỗi ngày trong ngôi nhà mình, nhưng giá nhà không nằm trong rổ CPI," ông nói.
Chính sự đặc biệt đó khiến giá nhà khó giảm. Ở các nước phát triển, nếu quan sát trong 20-30 năm, mức tăng giá bất động sản thường tương đương với mức tăng giá tiêu dùng. Đây là cơ sở để xác định giá thuê nhà hợp lý trong dài hạn. Nhưng ở Việt Nam, diễn biến lại hoàn toàn khác.
TS. Võ Trí Thành cho biết, ở Việt Nam, giá bất động sản đã tăng tới hàng trăm lần: "Nếu lạm phát trung bình khoảng 7% một năm, thì 10 năm giá tăng gấp đôi, 30 năm có thể tăng khoảng 10–12 lần. Nhưng thực tế giá nhà ở Việt Nam đã tăng đến 400 lần."
Ông cũng chia sẻ thêm: "Nếu năm 1990, một chiếc Honda có thể đổi được một căn nhà, thì nay, xe máy đẹp cũng chỉ đổi được... khung cửa sổ."
Theo ông, có nhiều yếu tố khiến giá nhà Việt Nam tăng mạnh: từ tín dụng, nhu cầu, cho đến việc quy đổi giá đất chưa sát thực tế. Tuy nhiên, một lý do sâu xa hơn là văn hóa sở hữu nhà ở của người Việt. "Người Việt quan niệm 'đất chật người đông', coi ngôi nhà không chỉ là nơi ở mà là tài sản để lại cho đời sau. Chính văn hóa ấy khiến giá nhà luôn bị đẩy lên," ông nói.
Từ góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Võ Trí Thành cho rằng bất động sản có nhiều điểm tương đồng với "căn bệnh Hà Lan" - hiện tượng một nền kinh tế giàu lên nhanh chóng nhờ một lĩnh vực (như khai khoáng), khiến các lĩnh vực sản xuất khác suy yếu.
Tại Việt Nam, khi quá nhiều nguồn lực, tín dụng và nhân lực đổ vào bất động sản, tín hiệu thị trường bị bóp méo. "Người trẻ ngày càng ít muốn làm công nghiệp hay chế tạo, mà chỉ thích làm dịch vụ, đầu cơ, hoặc KOL, KOC," ông nhận xét.
Giá nhà tăng quá nhanh không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn là thách thức xã hội. Theo TS. Thành, nó giống như lạm phát cao vì đánh mạnh vào người thu nhập thấp, gây mất cân bằng và bất bình đẳng.
Mặt khác, TS. Võ Trí Thành khẳng định Chính phủ hiện rất chú trọng đến việc điều hành chính sách để vừa thúc đẩy thị trường bất động sản, vừa kiểm soát rủi ro. Nhiều giải pháp đang được triển khai: hoàn thiện pháp lý, minh bạch hóa thông tin, điều chỉnh chính sách tài chính - tiền tệ.
Theo ông, điều khó nhất không phải là "không có giải pháp", mà là "liều lượng chính sách" - tức mức độ, thời điểm và cách thực hiện.
"Thị trường bất động sản vẫn là lĩnh vực đầy tiềm năng, quan trọng với tăng trưởng và đời sống xã hội. Vấn đề là phát triển thế nào để lành mạnh, bền vững, không tạo ra những vòng luẩn quẩn mới", TS. Võ Trí Thành kết lại.
