Sự dịch chuyển tiêu chí đầu tư
Theo CBRE Việt Nam, năm 2025 ghi nhận sự giảm tốc của hoạt động cho thuê đất công nghiệp trong bối cảnh tâm lý khách thuê thận trọng hơn. Trên phạm vi cả nước, diện tích hấp thụ đất công nghiệp giảm mạnh so với giai đoạn trước, điển hình tại khu vực phía Nam khi mức hấp thụ giảm khoảng 39% so với cùng kỳ, dù nhu cầu có dấu hiệu cải thiện vào nửa cuối năm nhờ nguồn cung mới được đưa ra thị trường. Tuy vậy, nguồn cung tương lai vẫn duy trì ở mức cao, với hơn 1.000 ha đất công nghiệp mới dự kiến được bổ sung tại miền Nam trong giai đoạn 2026.
Theo nhận định của các chuyên gia, diễn biến này phản ánh sự điều chỉnh trong cách tiếp cận khu công nghiệp của nhà đầu tư, khi các quyết định thuê đất trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn. Yêu cầu không còn dừng ở mặt bằng và chi phí thuê, mà bắt đầu mở rộng sang các yếu tố liên quan đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng và khả năng vận hành hiệu quả. Xu hướng này cho thấy thị trường đang từng bước dịch chuyển theo hướng ưu tiên các mô hình khu công nghiệp có nền tảng vận hành tốt hơn, thay vì mở rộng diện tích bằng mọi giá như giai đoạn trước.
ESG từ lợi thế cạnh tranh trở thành chuẩn vận hành
Bước sang năm 2026, bất động sản công nghiệp cũng được dự báo vận hành rõ nét hơn theo tiêu chí chất lượng và chiều sâu. Yêu cầu của nhà đầu tư không còn dừng ở hạ tầng kỹ thuật, mà mở rộng sang khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, mô hình đô thị - công nghiệp đồng bộ, cùng với đó là các tiêu chuẩn ESG và chứng chỉ xanh ngày càng trở thành điều kiện gần như bắt buộc. Xu hướng này đã hình thành rõ trong năm 2025, khi thị trường ghi nhận quá trình "xanh hóa" khu công nghiệp ngày càng mạnh.
Tuy nhiên, quá trình chuyển dịch này cũng đặt ra không ít thách thức cho thị trường trong giai đoạn tới. Trước hết là biến số địa chính trị và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, khiến nhà đầu tư FDI trở nên thận trọng hơn với các cam kết dài hạn, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về tính ổn định chính sách, mức độ an toàn chuỗi cung ứng và khả năng thích ứng trước các kịch bản gián đoạn.
Bên cạnh đó, việc triển khai các mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, đặc biệt là khu công nghiệp sinh thái, vẫn đối mặt với thách thức từ khung chính sách và sự thống nhất trong tiêu chí áp dụng, khi một số quy định và hướng dẫn thực thi vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Giữa bối cảnh đó, dòng vốn FDI được dự báo sẽ tiếp tục chọn lọc mạnh hơn, ưu tiên các dự án có định hướng rõ ràng về vận hành bền vững, minh bạch và phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế.
Những bước chuẩn bị mang tính chiến lược cho chu kỳ 2026
Trước sự dịch chuyển đồng thời của dòng FDI và chuẩn ESG, năm 2026 được dự báo sẽ là giai đoạn thị trường phân hóa rõ nét hơn theo chất lượng mô hình và năng lực triển khai. Thay vì mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, nhiều chủ đầu tư đang chuyển trọng tâm sang chuẩn hóa mô hình khu công nghiệp, đầu tư chiều sâu vào hạ tầng và xây dựng nền tảng vận hành dài hạn để đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế.
Đơn cử, Khu công nghiệp Prodezi là một trong những đơn vị lựa chọn phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái ngay từ giai đoạn quy hoạch. Theo định hướng của doanh nghiệp, khu công nghiệp trong chu kỳ mới không chỉ đóng vai trò cung cấp mặt bằng sản xuất, mà cần được phát triển như một nền tảng tích hợp, nơi hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ và các yếu tố vận hành được thiết kế đồng bộ để phục vụ nhu cầu sản xuất trong dài hạn.
Khu đô thị sinh thái La Home liền kề khu công nghiệp là một điểm nhấn chiến lược của Prodezi Long An trong việc thu hút nhà đầu tư FDI nhờ việc kiến tạo không gian sống chất lượng cao - giữ chân người lao động.
Ở khía cạnh hạ tầng, Khu công nghiệp Prodezi ưu tiên độ ổn định và khả năng dự phòng, với hệ thống năng lượng được quy hoạch theo hướng đa nguồn, kết hợp điện lưới và năng lượng tái tạo. Hệ thống cấp nước, xử lý nước thải và quản lý môi trường được đầu tư đồng bộ ngay từ đầu, nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp FDI có yêu cầu cao về ESG.
Prodezi đã và đang tập trung phát triển hạ tầng xanh, tối ưu sử dụng tài nguyên, từng bước gia tăng các giải pháp tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải trong toàn bộ vòng đời khu công nghiệp.
Một điểm đáng chú ý trong cách tiếp cận của doanh nghiệp là tư duy cộng sinh công nghiệp, khi các dòng năng lượng, nước và tài nguyên được thiết kế để có thể chia sẻ và tối ưu trong phạm vi toàn khu. Theo các tính toán, mô hình này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả sử dụng tài nguyên, mà còn góp phần giảm khoảng 8-12% chi phí vận hành cho doanh nghiệp thuê đất, đồng thời hạn chế lượng phát thải phát sinh trong quá trình sản xuất.
Chia sẻ về định hướng này, ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó Tổng giám đốc Prodezi Long An, cho rằng: "Trong chu kỳ mới, khu công nghiệp không thể chỉ dừng ở việc cung cấp hạ tầng kỹ thuật. Điều quan trọng hơn là phải tạo ra một nền tảng vận hành ổn định, minh bạch và đủ linh hoạt để doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư dài hạn. Khi các yếu tố về hạ tầng, năng lượng và môi trường được chuẩn bị từ sớm và triển khai đồng bộ, khu công nghiệp sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao".
