Để đối phó với cuộc khủng hoảng nhà ở, năm 2022, chính quyền thành phố St. Paul ở bang Minnesota ban hành một trong những cơ chế kiểm soát giá thuê nghiêm ngặt nhất nước Mỹ, giới hạn mức tăng giá thuê hàng năm ở mức 3% đối với hầu hết các căn hộ, kể cả những căn để trống, không bị điều chỉnh theo lạm phát.
Bên kia sông Mississippi, "thành phố song sinh" Minneapolis lại thực thi chính sách trái ngược, tránh áp đặt kiểm soát giá thuê. Thay vào đó, giới chức thành phố tập trung gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Gói điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ban hành năm 2020 đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xây dựng căn hộ.
Đến nay, kết quả dần hiện rõ. Theo dữ liệu của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ, số giấy phép xây dựng căn hộ ở St. Paul giảm mạnh 79% vào đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước đó. Hoạt động đầu tư bất động sản gần như đóng băng. Các chủ đầu tư đã tạm ngừng các dự án mới khi các bên cho vay rút lui.
Giá trị bất động sản ở St. Paul giảm khi dòng đầu tư hạ nhiệt. Những yếu tố này làm trầm trọng thêm các vấn đề của thị trường vốn đã phát sinh từ giai đoạn đại dịch Covid-19, theo giới quan sát.
Các quan chức St. Paul đang phải xem xét lại một số nội dung của quy định. Hồi tháng 5, họ bỏ phiếu miễn trừ áp cơ chế lên các công trình mới xây và các bất động sản xây từ sau năm 2004. Bà Kaohly Her, thị trưởng đắc cử và cũng là một chủ nhà cho thuê, đã vận động tranh cử với cam kết đánh giá lại chính sách kiểm soát giá thuê nhà.
"Bài toán này đơn giản là không khả thi", bà Her nói.
Trong khi đó, tại Minneapolis, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục xây dựng. Số giấy phép xây dựng nhà tại thành phố này tăng gần gấp 4 lần vào đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước. Khu trung tâm thành phố phát triển mạnh mẽ khi loạt căn hộ mới ra mắt thị trường, thu hút lực lượng lao động trẻ.
Trong giai đoạn đại dịch, giá thuê nhà ở Minneapolis tăng chậm hơn St. Paul và mặt bằng chung của Mỹ. Từ năm 2022 đến năm 2024, giá thuê ở Minneapolis tăng trung bình 0,7% lên mức 1.506 USD một tháng, thấp hơn mức 3,3% trung bình toàn quốc. Cũng trong thời gian này, giá thuê ở St. Paul tăng 1,8%, đạt mức 1.338 USD.
Nhưng làn sóng phát triển nhà ở không mang lại nhiều lợi ích cho cư dân thu nhập thấp và trung bình, nhóm không đủ khả năng chi trả các dự án nhà ở mới, vốn chủ yếu nhắm đến phân khúc cao cấp.
Một góc thành phố Minneapolis, bang Minnesota, Mỹ. Ảnh: Wikipedia
Kiểm soát giá thuê cũng trở thành điểm nóng trong cuộc bầu cử thị trưởng, khi ứng viên Dân chủ Xã hội Omar Fateh tuyên bố sẽ áp đặt các biện pháp này. Nhưng cam kết này không được hưởng ứng ở Minneapolis, ngay cả khi chi phí nhà ở đang tăng cao. Ông Fateh đã thất bại trong cuộc bầu cử tháng 11, trước Thị trưởng đương nhiệm Jacob Frey.
"Ngày càng nhiều người nhận ra rằng kiểm soát giá thuê nhà không hiệu quả", ông Frey nói.
Dự án Highland Bridge quy mô lớn ở phía đông sông Mississippi là một trong những khu bất động sản đầu tiên chịu tác động tiêu cực từ chính sách kiểm soát giá thuê của St. Paul.
Dự án ban đầu được quảng bá là mô hình hợp tác mang tính biểu tượng giữa chính quyền thành phố và chủ đầu tư chính Ryan Cos. Toàn khu rộng gần 50 hecta này được quy hoạch với 3.800 căn hộ, gồm nhà ở theo giá thị trường và nhà giá rẻ, cùng công viên, khu văn phòng, trung tâm thương mại.
Dự án được kỳ vọng lớn, cho đến khi chính sách kiểm soát giá thuê được chính quyền thành phố ban hành. Trong khi các dự án nhà ở giá rẻ có trợ cấp và nhà ở cho người cao tuổi tiếp tục được triển khai, việc phát triển các căn hộ theo giá thị trường tại Highland Bridge gần như đóng băng, do các bên cho vay, nhà đầu tư tư nhân dè dặt cấp vốn cho loại hình bị kiểm soát giá thuê.
"Điều này khiến hình ảnh thành phố trở nên tiêu cực trong mắt giới đầu tư", Maureen Michalski, lãnh đạo cấp cao tại Ryan Cos, nói.
St. Paul đã thử nghiệm chính sách kiểm soát khi giá thuê nhà tăng vọt trên toàn quốc giai đoạn đại dịch. Các chủ đầu tư như Ryan Cos phản đối, trong khi các tổ chức bảo vệ quyền lợi của người thuê cho rằng biện pháp này là cần thiết để tránh việc người thu nhập thấp bị đuổi khỏi nhà thuê.
Các dự án căn hộ tại Highland Bridge từng bị đình trệ nay đã được tái khởi động sau khi St. Paul sửa đổi quy định hồi đầu năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cho biết loạt căn hộ theo giá thị trường đã chậm tiến độ ít nhất 4 năm, đồng thời dự kiến quy mô giảm khoảng 700 căn so với kế hoạch ban đầu.
"Trong lĩnh vực bất động sản, thời gian không phải là đồng minh", bà Michalski nói.
Trong khi đó, các chủ sở hữu bất động sản cũ hơn đang buộc phải tăng tiền thuê thường xuyên hơn, vì mức điều chỉnh bị khống chế ở trần 3%.
Alisa Lein, một chủ nhà tại St. Paul, trước đây thường giữ mức tăng tiền thuê hàng năm dưới 3%, chỉ tăng giá với người thuê mới. Nhưng quy định của chính quyền St. Paul đã cấm cách làm này. Hiện bà áp dụng mức tăng tối đa 3% mỗi năm.
"Dù rất muốn giảm giá thuê cho người đã gắn bó với căn hộ đã 20 năm, tôi không thể làm thế nữa", bà Lein nói.
Dãy tòa căn hộ theo giá thị trường tại khu Highland Bridge ở St. Paul, bang Minnesota. Ảnh: WSJ
Các chủ nhà khác cũng rút khỏi thị trường. Joe Hughes, chủ sở hữu 25 tòa căn hộ trên khắp khu vực, đã bán 6 bất động sản ở St. Paul trong hai năm qua. "Những dãy nhà gạch nâu mà tôi đang bán từng là những viên ngọc quý", ông nói.
Hoạt động đầu tư cũng sụt giảm. Kể từ năm 2022, St. Paul chỉ ghi nhận hai thương vụ mua bán các tòa căn hộ từ 100 căn trở lên, so với hàng chục giao dịch cùng loại ở Minneapolis. Giá trị bất động sản ở St. Paul đã giảm ít nhất 6% do tác động của chính sách kiểm soát giá thuê, theo nghiên cứu năm 2022 của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ.
Đà sụt giảm gây hiệu ứng domino. Các chủ sở hữu ngừng đầu tư nâng cấp tài sản. Khi giá trị bất động sản giảm, họ cũng đóng thuế ít hơn, đẩy gánh nặng thuế sang các hộ gia đình.
"Mọi thứ gần như đóng băng ở St. Paul", Ari Parritz, nhà phát triển bất động sản ở Minnesota, nhận xét.
Ở bên kia sông, khu North Loop tại trung tâm Minneapolis vẫn nhộn nhịp ngay cả sau giờ làm việc. Các con phố có thêm những tòa căn hộ cao cấp, quán rượu, quán cafe sôi động, thu hút người thuê trẻ như Aria Burgess.
Nhân viên pha chế rượu này cảm thấy thoải mái khi trả 2.200 USD thuê căn hộ một phòng ngủ tại một tòa nhà cao cấp, có bồn tắm nước nóng, sân thượng, sân bowling. Chủ nhà cũng ưu đãi cho cô một tháng thuê miễn phí để ký hợp đồng.
Nhưng nguồn cung mới này không giúp ích được nhiều cho nhóm thuê nhà thu nhập thấp. Theo Eviction Lab, số lượng đơn nộp hồ sơ trục xuất ở Minneapolis tăng khoảng 68% từ tháng 12/2024 đến tháng 11 năm nay so với mức trung bình trước đại dịch. Mức tăng ở St. Paul là 61%.
Và khi chi phí xây dựng tăng cao trên toàn quốc, hoạt động xây dựng ở Minneapolis cũng đang chậm lại.
Klyde Warren, người thuê nhà 31 tuổi, cho biết tiền thuê chiếm 1/2 thu nhập hàng tháng của anh, chủ yếu đến từ trợ cấp khuyết tật. Chủ nhà gần đây muốn tăng giá thuê thêm 100 USD, nhưng anh đã thương lượng để giảm giá. Đối với Warren, kiểm soát giá thuê là một giải pháp hiển nhiên.
"St. Paul thông qua luật kiểm soát giá thuê nhà mà không chuẩn bị trước. Nhưng tôi nghĩ đây sẽ là một biện pháp rất phù hợp ở Minneapolis", Warren nói.
Thị trưởng Frey đã cam kết không bao giờ áp dụng chính sách kiểm soát giá thuê và đã trực tiếp gửi thư cho các chủ đầu tư để khẳng định điều này. Thành phố đã mở rộng các khoản trợ cấp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ, song ông cũng thừa nhận: "Tiền thuê tăng, lạm phát tăng. Đôi khi mức tăng quá nhiều gây tổn hại cho người thuê, buộc họ phải rời bỏ nơi ở".
(Theo WSJ, Washington Post, AP)
