(Ảnh minh họa: Hải Quân).
2 dấu hiệu quan trọng từ báo cáo kết quả kinh doanh
Trong chương trìnhTại Data Talk | The Catalyst: "Báo cáo quý III hé lộ điều gì về dòng tiền trở lại bất động sản?" do Trang TTĐTTH VietnamBiz phối hợp cùng WiGroup sản xuất, hai chuyên gia phân tích đến từChứng khoán Yuanta Việt Nam và Chứng khoán Rồng Việt đã cùngđã cùng đưa ra những đánh giá về các chỉ báo cho chu kỳ mở rộng của thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Khắc Minh Tâm, Phó phòng Nghiên cứu và Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức Chứng khoán Yuanta Việt Nam, nhìn lại báo cáo kết quả kinh doanh trong 9 tháng đầu năm của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn, nếu loại bỏ Novaland ra khỏi danh mục quan sát, bức tranh về sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nét hơn.
Một số doanh nghiệp như Vinhomes chiếm tỷ trọng quá lớn, trong khi một số doanh nghiệp khác đang tái cơ cấu, thực hiện nhiều dự án nên nếu nhìn tổng thể, số liệu chưa phản ánh đúng xu hướng chung.
Khi loại bỏ Novaland, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản cơ bản phục hồi khoảng 60% so với cùng kỳ, trở về mức trung bình trước dịch hoặc trước thời điểm định điểm 2022.
Ông Tâm nhấn mạnh đến hai yếu tố quan trọng cần quan sát từ báo cáo tài chính doanh nghiệp. Thứ nhất, 12/20 doanh nghiệp có sự tăng cường hoạt động xây dựng, mở rộng quỹ đất và đẩy mạnh tài chính để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, cho thấy sự chuẩn bị cho chu kỳ sắp tới.
Thứ hai, 8/20 doanh nghiệp ghi nhận cải thiện hoạt động bán hàng. Ở giai đoạn đầu của chu kỳ, sự phục hồi sẽ phân hóa, không thể đồng đều trên tất cả doanh nghiệp nhưng các số liệu cho thấy từng doanh nghiệp đang có những cải thiện riêng.
"Nhìn chung, số liệu từ báo cáo kết quả kinh doanh quý III và 9 tháng đầu năm 2025 tạo cảm quan về kỳ vọng khả quan hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Hiện có khoảng 2/3 doanh nghiệp đang ở giai đoạn mở rộng nên tạm thời chưa ghi nhận nhiều doanh thu, trong khi 1/3 doanh nghiệp còn lại đang thực hiện bàn giao các dự án cũ để tiến tới giai đoạn mở rộng mới", ông Tâm đánh giá.
Tín hiệu mở rộng chu kỳ bất động sản
Theo phân tích của ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng cao cấp, Trung tâm Phân tích, Chứng khoán Rồng Việt, các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng sẽ ghi nhận nền lợi nhuận cao hơn trong giai đoạn 2026 - 2027. Ngành bất động sản nhìn chung đã trải qua pha chạm đáy, đang hồi phục và bắt đầu bước vào pha tăng trưởng, phát triển mới.
Trong quý II và III vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tập trung vào hàng tồn kho. Không chỉ Vinhomes mà các công ty như Nam Long hay Khang Điền cũng mở rộng quỹ đất, phản ánh về kỳ vọng bán hàng tốt trong các giai đoạn tiếp theo.
Nguồn vốn được huy động để mở rộng quỹ đất đến từ nhiều kênh khác nhau, bao gồm gồm vốn chủ sở hữu, nợ vay và tiền thanh toán trước từ người mua nhà.
Cụ thể, lượng tiền người mua trả trước tăng mạnh, nợ vay dài hạn để tài trợ dự án cũng gia tăng, chủ yếu ở các dự án Vinhomes. Các công ty khác cũng ghi nhận nợ vay dài hạn tăng, phần lớn từ ngân hàng.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn huy động vốn từ thị trường chứng khoán như DIG, Đất Xanh, Nam Long... Điều này phản ánh sự đồng thuận giữa các định chế tài chính và doanh nghiệp rằng thị trường bất động sản có thể đầu tư được trong 1 - 2 năm tới.
Ông Tâm bổ sung rằng, khi nhìn sâu hơn vào nguồn lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2024, có thể thấy phần lớn lợi nhuận đến từ việc bàn giao các dự án cũ hoặc chuyển nhượng dự án.
Thế nhưng trong năm 2025, rất nhiều doanh nghiệp bắt đầu mua dự án mới, cho thấy các doanh nghiệp lớn nhìn thấy hy vọng ở thị trường. Ông Tâm cho rằng đây là dấu hiệu tích cực nhưng cũng lưu ý thêm "sự phục hồi không đồng đều giữa các doanh nghiệp. Vì vậy, có thể nói thị trường đang ở giai đoạn rất đầu tiên của một chu kỳ mở rộng sắp tới".
Nợ vay tăng mạnh - Dòng tiền cho chu kỳ mới hay tái cơ cấu?
Theo quan điểm của chuyên gia từ Chứng khoán Yuanta Việt Nam, dòng tiền từ nợ vay của doanh nghiệp bất động sản rất khó phân định rạch ròi đâu là để tái cơ cấu nợ cũ, đâu là để triển khai dự án mới. Tuy nhiên, khi quan sát mức tăng mạnh của nợ vay, phần lớn chắc chắn được sử dụng cho các dự án mới, bởi việc tái cơ cấu thông thường khó tạo ra mức tăng đột biến như vậy.
Dữ liệu cho thấy ngay sau cú sốc thị trường vào quý IV/2022, nợ vay nhóm bất động sản bắt đầu bật tăng trở lại từ quý III/2023, đặc biệt rõ nét từ nửa cuối năm 2024 đến nay.
Một yếu tố quan trọng được ông Tâm lưu ý là chi phí đất - phần nặng nhất trong dự án bất động sản. Để huy động vốn cho chi phí này, các doanh nghiệp thường sử dụng vốn vay ngân hàng, huy động từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay bên thứ ba.
Ông Tâm nhận định "phần nợ vay tăng trong quý III/2025 là một xu hướng tăng nợ lành mạnh. Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tăng nợ vay, chỉ những doanh nghiệp sở hữu dự án chất lượng, tiến độ đạt yêu cầu mới được ngân hàng giải ngân vốn. Vì vậy, đây là một chỉ số tích cực, phản ánh xu hướng lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời cũng là dấu hiệu về kỳ vọng phát triển bền vững trong các quý tiếp theo".
Nói thêm về nợ vay từ trái phiếu, ông Đỗ Thạch Lam cho biết trong giai đoạn 2024 - 2025, phần lớn nguồn vốn huy động từ thị trường này vẫn tập trung ở các tổ chức tài chính. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn dè dặt sau cú sốc quý IV/2022.
Không chỉ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức khi phát hành trái phiếu cũng còn tâm lý bị tổn thương từ thị trường nên cần thời gian khá dài để phục hồi mới có thể hướng tới phát triển một kênh huy động bớt phụ thuộc vào ngân hàng.
Tuy nhiên, điểm tích cực là phần đáo hạn trái phiếu trong thời gian tới của các doanh nghiệp bất động sản tương đối thấp. Hiện nay, kênh huy động vốn chủ yếu vẫn là ngân hàng, được thể hiện qua số liệu dư nợ tín dụng bất động sản tăng gần 17% trong 7 tháng đầu năm, gần bằng mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.
Bệ phóng từ mặt bằng lãi suất
Về lãi suất, ông Đỗ Thạch Lam cho biết mặc dù có một số thông tin dự báo lãi suất sẽ tăng nhẹ nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn ở mức thấp, tương đương giai đoạn 2021 - 2024.
Nếu lãi suất tăng khoảng 0,5% (50 điểm cơ bản) đến 0,75% (75 điểm cơ bản), đây vẫn là mức chấp nhận được, đủ để duy trì hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, bao gồm doanh nghiệp, ngân hàng và nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Khắc Minh Tâm chia sẻ thêm, việc tăng lãi suất gần đây có phần liên quan đến biến động tỷ giá trong năm vừa qua, gây áp lực lên chi phí vốn. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh tín dụng cũng kéo theo áp lực tăng lãi suất huy động.
Tuy nhiên, ông Tâm đánh giá đây là tác động mang tính ngắn hạn và kỳ vọng áp lực này sẽ giảm bớt vào năm sau bởi ba lý do: Nhà nước sẽ đảm bảo ổn định tỷ giá; các ngân hàng sẽ có cơ hội mở lại room tín dụng, giảm áp lực huy động vốn; quy mô nền kinh tế Việt Nam đang mở rộng với mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 8 - 10%.
Nhìn lại giai đoạn 2015 - 2016, khi lãi suất cho vay ưu đãi 12 - 24 tháng dao động khoảng 7,5 - 8%/năm thì hiện nay lãi suất cố định 18 - 36 tháng chỉ khoảng 6,8 - 7,2%/năm. Áp lực lãi suất dự kiến sẽ giảm nhẹ trong năm 2026.
Như vậy, vẫn còn dư địa để điều chỉnh lãi suất mà không tạo áp lực quá lớn lên thị trường bất động sản. Mức tăng khoảng 50 - 75 điểm cơ bản vẫn nằm trong phạm vi chấp nhận được.
Ông Tâm cũng nhấn mạnh rằng, do thị trường vốn Việt Nam chưa phát triển mạnh, lãi suất ngân hàng vẫn là công cụ chính để điều tiết tăng trưởng kinh tế. Chính phủ sẽ ưu tiên duy trì mức lãi suất hợp lý nhằm hỗ trợ tốc độ tăng trưởng GDP nhưng cần cân nhắc bối cảnh toàn cầu và nội lực kinh tế Việt Nam.
Các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá nhà hiện tại có thể làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bất động sản và các chủ đầu tư đang cân nhắc bài toán giá cao và tốc độ bán hàng. Tuy nhiên, vấn đề nguồn cung hiện nay không còn quá đáng lo ngại.
Về dài hạn, thị trường đang ở cuối pha của một chu kỳ tăng trưởng kéo dài kể từ khi Luật Bất động sản ra đời năm 1993. Do đó, tốc độ phục hồi và giai đoạn tăng trưởng tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào nội lực của nền kinh tế, bao gồm chính sách tăng trưởng dân số, ứng dụng khoa học công nghệ và cơ sở hạ tầng vĩ mô. Nếu chính phủ duy trì được mức tăng trưởng cao và nền tảng kinh tế ổn định, chu kỳ bất động sản sẽ có điều kiện kéo dài, mở rộng và phát triển bền vững.
