Bộ Tài chính vừa có đề xuất đánh thuế lên các giao dịch bất động sản. Phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân (x) với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu, tối đa 10%.
Nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất đề xuất là 10%. Nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế là 6%. Trường hợp nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế áp dụng là 4%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế thì chịu thuế suất 2%.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M Savills Tp.HCM cho hay, sự thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản có thể gây nên cú sốc cho thị trường. Đồng thời, câu hỏi lớn là khả năng thực hiện. Thực tiễn cho thấy điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.
Chuyên gia Savills cho rằng, việc áp dụng hiện tại cho các chính sách này vẫn còn khó khăn, sẽ có hai sự ảnh hưởng. Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Thứ hai, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc giá nhà cao hơn do gánh nặng thuế sẽ đẩy sang người mua. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.
Do vậy, theo bà Giang, để áp dụng chính sách này hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: Hạ tầng và lộ trình. Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.
Trong bối cảnh hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.
Cùng quan điểm với đại diện Savills, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho hay, vận dụng thực tiễn vào điều kiện của nước ta hiện nay thì đây nhiều khả năng có thể là một cú "sốc" cho thị trường, từ đó ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế bởi bất động sản đang chiếm tỷ trọng không nhỏ đóng góp vào GDP, cũng như ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác như xây dựng, vật liệu xây dựng, dịch vụ…
Bên cạnh đó, vị này cho rằng việc đánh thuế theo thời gian sở hữu cũng không hợp lý. Một người sở một bất động sản có nhu cầu bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân không nên bị đánh đồng mức thuế với những nhà đầu bất động sản. Hơn nữa, nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản phát sinh vì các lý do bất khả kháng như khó khăn tài chính chuyển đổi công việc mà bị tính thuế cao cũng là không hợp tình hợp lý.
Trước đó, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Viện phó Viện Thị trường giá cả cho rằng, trước khi bàn việc áp thuế bao nhiêu phần trăm, cơ quan chức năng cần quản lý được giao dịch bất động sản trên thị trường. Vấn đề quan trọng nhất là tìm cách quản lý, công khai, minh bạch giao dịch bất động sản.
"Chính sách thuế thu nhập cá nhân đánh vào giá trị tăng phải làm sao kiểm soát được giao dịch và giá trị giao dịch. Khi kiểm soát được mới bàn đến đánh thuế bao nhiêu. Nếu biện pháp kiểm soát không chặt chẽ có thể xảy ra tình trạng né thuế nhiều hơn", ông Ánh phân tích.
Theo các chuyên gia, cần nghiên cứu thật kỹ tác động trước khi đánh thuế. Nếu triển khai thiếu đồng bộ, chính sách này tiềm ẩn tác động tiêu cực như: Nguy cơ giảm thanh khoản thị trường thứ cấp, nếu không đi kèm với cải cách dữ liệu đất đai và minh bạch hóa quy hoạch, thuế dễ trở thành biện pháp hình thức, gây tâm lý hoang mang và làm chậm dòng vốn quay lại thị trường
