Bà Nguyễn Thu Hương (khách hàng 55 tuổi, đã đổi tên) sở hữu tài sản ròng hơn 30 tỷ đồng và mong muốn nghỉ việc hoàn toàn trong một năm để hồi phục sức khỏe. Bà Hương cho biết trong giai đoạn thị trường sôi động, bà cảm thấy tự tin khi giá trị bất động sản tăng nhanh. Mỗi lần môi giới cập nhật giá khu vực tăng thêm vài trăm triệu đồng, bà càng tin rằng quyết định đầu tư của mình là đúng đắn.
Tổng giá trị tài sản trên giấy tờ tăng lên theo từng quý khiến bà Hương có cảm giác mình đã tiến rất gần đến tự do tài chính.
Tuy nhiên, khi ngồi lại với bảng cân đối tài sản và dòng tiền thực tế, bức tranh lại khác. Dù sở hữu khối tài sản lớn, phần tiền mặt sẵn có chỉ đủ duy trì chi tiêu trong vài tháng nếu không có thu nhập từ công việc. Phần lớn tài sản nằm ở những mảnh đất chưa thể tạo dòng tiền và khó bán nhanh trong điều kiện thị trường trầm lắng.
Một vấn đề khác là chi phí sinh hoạt của gia đình đã tăng theo mức độ giàu có. Khi tài sản tăng giá, gia đình bà cũng nâng cấp lối sống: nhà rộng hơn, xe tốt hơn, con học trường quốc tế. Điều này khiến mức chi tiêu cố định hằng năm tăng đáng kể, vô tình làm ngưỡng tự do tài chính trở nên cao hơn.
Ông Nguyễn Anh Dũng (cố vấn tài chính) cho biết tự do tài chính không được đo bằng tổng giá trị tài sản tuyệt đối, mà bằng khả năng tạo ra dòng tiền bền vững và kiểm soát rủi ro dài hạn.
Nhìn trên sổ sách, con số 30 tỷ đồng đủ khiến nhiều người nghĩ rằng bà Hương đã đạt tới trạng thái an nhàn. Tuy nhiên, sau khi rà soát cấu trúc tài sản, vị cố vấn buộc phải khuyến nghị rằng kế hoạch nghỉ việc là chưa khả thi.
Hơn 90% tài sản của khách hàng tập trung vào bất động sản, chủ yếu là đất trồng cây lâu năm và đất nghỉ dưỡng mua trong giai đoạn đỉnh sóng 2021–2022. Đây là nhóm tài sản có tiềm năng tăng giá trong chu kỳ thuận lợi, nhưng gần như không tạo ra dòng tiền ổn định.
Khi nguồn thu nhập từ công việc bị cắt giảm, dòng tiền từ bất động sản chỉ đủ bù đắp khoảng 20% chi phí sinh hoạt hằng tháng. Trong khi đó, các khoản vay ngân hàng phục vụ đầu tư vẫn phải trả đều đặn với số tiền lớn. Trên sổ sách, tổng tài sản hơn 30 tỷ đồng; nhưng trong thực tế, dòng tiền lại không đủ để đảm bảo cuộc sống nếu dừng làm việc.
Vấn đề trở nên rõ rệt hơn khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng. Những loại tài sản có thanh khoản thấp càng khó bán. Nếu muốn thoát hàng nhanh để thu hồi tiền mặt, nhà đầu tư phải chấp nhận mức lỗ đáng kể; còn nếu tiếp tục nắm giữ, áp lực dòng tiền vẫn tồn tại.
Theo ông Dũng, sai lầm không nằm ở việc đầu tư vào đất đầu cơ. Trong những chu kỳ thuận lợi, loại tài sản này có thể mang lại mức tăng giá cao. Rủi ro chỉ xuất hiện khi tỷ trọng tài sản rủi ro cao và thanh khoản thấp chiếm phần lớn danh mục đầu tư.
Ông phân tích rằng nếu 30 tỷ đồng được phân bổ hợp lý vào các tài sản có khả năng tạo dòng tiền như bất động sản cho thuê, tài sản có nhu cầu ở thực hoặc danh mục đầu tư tài chính sinh lời ổn định, tình thế có thể đã khác. Một danh mục cân bằng giữa tăng trưởng và dòng tiền mới là nền tảng của tự do tài chính.
Từ góc độ hoạch định tài chính, nhiều chuyên gia sử dụng nguyên tắc lợi suất an toàn khoảng 4%/năm để ước tính nhu cầu tài sản. Nếu chi phí sinh hoạt của một gia đình vào khoảng 1 tỷ đồng mỗi năm, danh mục đầu tư cần tạo ra ít nhất 1 tỷ đồng thu nhập thụ động, tương đương quy mô tài sản khoảng 25 tỷ đồng ở dạng sinh dòng tiền. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là tài sản đó phải có tính thanh khoản và phân bổ rủi ro hợp lý.
Bên cạnh đó, lạm phát là yếu tố không thể bỏ qua. Với mức lạm phát trung bình 3–4%/năm, giá trị thực của dòng tiền sẽ giảm dần nếu không được đầu tư hiệu quả. Điều này đồng nghĩa với việc kế hoạch nghỉ việc cần tính đến khả năng bảo toàn sức mua trong nhiều năm, thay vì chỉ nhìn vào con số tài sản hiện tại.
Một yếu tố khác thường bị đánh giá thấp là rủi ro chu kỳ thị trường. Nếu kế hoạch nghỉ làm được xây dựng dựa trên giá trị tài sản ở đỉnh thị trường, nhà đầu tư có thể rơi vào thế bị động khi thị trường điều chỉnh.
Có 30 tỷ đồng có thể là một cột mốc đáng mơ ước. Nhưng nếu cấu trúc tài sản không tạo ra dòng tiền ổn định, con số ấy vẫn chỉ là sự giàu có trên giấy tờ – chưa phải là tự do thực sự.
