Gỡ thế kẹt cho các dự án BT

Rủi ro hệ số K

"Làm công tác này qua 3 nhiệm kỳ Quốc hội (QH), tôi nói thật nhiều lúc xấu hổ vì những vụ việc đất đai bị treo cả 10 năm, thậm chí có những vụ từ năm 1989 tôi chưa vào QH đã treo rồi, tới bây giờ cũng còn treo, chưa gỡ được vì nhiều lý do", đại biểu (ĐB) Trương Trọng Nghĩa (đoàn TP.HCM) nói khi nêu ý kiến về dự thảo Nghị quyết của QH về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai, dự kiến sẽ được QH thảo luận tại hội trường vào chiều nay 1.12.

- Ảnh 1. — Nên có quy định rõ thời điểm ký hợp đồng BT cũng là thời điểm giao đất và tính tiền sử dụng đất đối ứng

Việc sửa đổi luật Đất đai sau nhiều năm trì hoãn, trải qua 4 kỳ thảo luận với nhiều lần nâng lên, đặt xuống, được QH thông qua tại kỳ họp bất thường thứ 5, tháng 1.2024. Với tinh thần mới "định giá đất theo thị trường", luật Đất đai sửa đổi được mong đợi sẽ giải quyết tình trạng đất 2 giá, điều tiết chênh lệch địa tô giúp doanh nghiệp (DN) tiếp cận được đất đai, Nhà nước thu được ngân sách còn người có đất cũng được đền bù tương xứng giá trị đất bị thu hồi.

Thế nhưng, sau một năm đi vào cuộc sống, chính nguyên tắc "định giá đất theo thị trường" lại trở thành "điểm nghẽn lớn nhất" của luật Đất đai sửa đổi. Việc xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cả bồi thường khi thu hồi đất trở nên "vô kế khả thi" khi khái niệm "giá thị trường" trở nên mơ hồ với giá ảo trên trời và tình trạng 2 giá không thể khắc phục. Việc tìm được tư vấn "dũng cảm đi định giá đất" ngay ở siêu đô thị như TP.HCM cũng chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Trong khi đó, các hội đồng thẩm định của UBND luôn đối mặt với nỗi lo về trách nhiệm khi giá đất được "chốt" chưa "tiệm cận giá thị trường", dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất.

Để tháo điểm nghẽn định giá đất, tại kỳ họp 10 đang diễn ra, Chính phủ trình QH ban hành Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành luật Đất đai. Chính sách cốt lõi được đề xuất chuyển từ việc xác định giá đất cụ thể sang sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất khi giao, cho thuê đất và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Nhiều ĐBQH đồng tình việc chuyển sang sử dụng bảng giá đất và hệ số K để xác định giá đất là giải pháp khả thi để tháo gỡ "điểm nghẽn lớn nhất" hiện nay. GS Hoàng Văn Cường (đoàn TP.Hà Nội) đánh giá việc chuyển từ phương pháp định giá đất cụ thể sang bảng giá đất nhân với hệ số K sẽ mang lại thuận lợi cho các cơ quan thực thi, nhà quản lý. Bảng giá có sẵn, hệ số K có sẵn, chỉ việc dùng các con số đó để tính toán và đưa ra giá, triển khai rất nhanh, không có rủi ro cho người quản lý, tránh được tâm lý e ngại dẫn đến chậm trễ, khó khăn thời gian qua.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế - Tài chính QH khi thẩm tra dự thảo nghị quyết lại băn khoăn hệ số K dù có ưu điểm là dễ tính toán song tới nay vẫn chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai đến từng khu vực, vị trí gắn với thửa đất vốn là mấu chốt để xây dựng bảng giá đất, hệ số K "sát với thị trường".

GS Hoàng Văn Cường cũng bày tỏ lo ngại nếu bảng giá đất xác định quá chung chung, không chi tiết, có thể rất xa rời so với giá thực tế của thị trường. Thêm vào đó, nếu hệ số K cũng không xác định một cách chuẩn xác, chi tiết thì khi nhân hai số không chính xác với nhau, giá trị thu được không chính xác, không phản ánh sát giá trị thực của đất. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến người có đất bị thu hồi, mức giá bồi thường sẽ không cao, có thể dẫn đến khiếu kiện.

Để khắc phục, ông Cường đề nghị bảng giá đất phải được định giá cho sát nhất với giá trị thị trường và càng chi tiết càng tốt, thậm chí, ở những nơi có điều kiện thông tin đầy đủ, bảng giá đất phải xác định đến từng thửa đất. Tương tự, hệ số K phải được xác định đúng đến từng khu vực, từng vị trí, đảm bảo phản ánh chính xác mức độ sai lệch về giá trị của từng thửa đất trong một khu vực. Chẳng hạn, vị trí ở phố Bà Triệu (Hà Nội) thì hệ số K phải khác phố Hàng Bài (Hà Nội). "Khi đó độ sai lệch sẽ giảm đi, định giá theo bảng giá và hệ số với thị trường sẽ gần nhau hơn, đảm bảo công bằng", ông Cường nhấn mạnh.

Thế nhưng rủi ro của hệ số K không chỉ có thế. ĐB Lê Hoàng Anh (đoàn Gia Lai) nói việc giao cho UBND điều chỉnh hệ số K khi cần thiết mà không quy định rõ quy trình, điều kiện và tham vấn xã hội khi điều chỉnh có thể dẫn đến "những hệ lụy rất lớn". Đó là nguy cơ thao túng bởi lợi ích nhóm khi một nhóm dự án hay DN được hưởng giá "ưu đãi" trong khi lại siết với một số nhóm dự án hay DN khác. "Mỗi lần điều chỉnh có thể tạo ra chênh lệch hàng nghìn tỉ đồng giá trị đất đai, gây thất thoát tài sản nhà nước", ông Lê Hoàng Anh phân tích.

Dự án BT "mắc kẹt" vì giá đất

Một vấn đề khác là DN đã hoàn thành và bàn giao công trình BT nhưng nhiều năm sau mới được giao đất. Câu hỏi đặt ra, giá đất sẽ được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng hay thời điểm giao đất.

Trong văn bản góp ý gửi Ủy ban Thường vụ QH, Bộ NN-MT, Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp ngày 28.11, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết rất nhiều DN thực hiện dự án BT đang "mắc kẹt" vì giá đất mà lỗi không phải do họ.

Dẫn chứng câu chuyện của Công ty MHL như một điển hình, theo HoREA, tháng 11.2016, DN này ký hợp đồng BT với Quân chủng Phòng không - Không quân (Bộ Quốc phòng). Theo hợp đồng, công ty sẽ được thanh toán bằng quỹ đất trong hẻm tại số 448 Nguyễn Tất Thành, P.18, Q.4 (nay là P.Xóm Chiếu, TP.HCM) trước ngày 30.11.2016.

Đến tháng 2.2018, Công ty MHL hoàn thành công trình BT được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước và đã bàn giao cho Quân chủng Phòng không - Không quân sử dụng ổn định. Bộ Quốc phòng và Quân chủng Phòng không - Không quân đã có nhiều văn bản đề nghị UBND TP.HCM giao đất cho nhà đầu tư. Nhưng 9 năm sau, tới tháng 3.2025, UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành cho MHL.

"Thế kẹt" của nhà đầu tư ở chỗ giá đất đang bị vênh khá nhiều do thời điểm xác định giá đất khác nhau. HoREA cho rằng cần xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT (năm 2016) hoặc thời điểm hoàn thành dự án BT (năm 2018), theo quy định pháp luật tại thời điểm đó là Nghị định 15 năm 2015 của Chính phủ, chứ không thể tính giá đất tại thời điểm giao đất tháng 3.2025.

Việc chậm giao đất là trách nhiệm của chính quyền địa phương, song phần thiệt thòi DN lại phải gánh chịu, trong khi pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) lại không có quy định về trường hợp Nhà nước chậm giao đất thanh toán hợp đồng BT. Đây là lý do nhiều chuyên gia, ĐBQH đề nghị Nghị quyết lần này của QH cần có sửa đổi ngay để gỡ "thế kẹt".

Cụ thể, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết hiệp hội đã đề nghị sửa đổi, bổ sung tại khoản 5, điều 5 dự thảo Nghị quyết đang trình QH theo hướng: thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm ký hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình dự án BT.

Ủng hộ đề xuất của HoREA vì sẽ bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng với cả Nhà nước và nhà đầu tư, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhận định trong quan hệ BT, giá trị công trình và giá trị quỹ đất hoàn vốn phải được xác định theo nguyên tắc "ngang giá tại thời điểm thỏa thuận". Nếu Nhà nước chậm giao đất, lỗi thuộc về phía quản lý, không thể để nhà đầu tư gánh thay toàn bộ rủi ro.

Ông Tú kiến nghị cần có cơ chế xác định giá đất phản ánh đúng bản chất "trao đổi ngang giá" như đã nêu, thay vì để rủi ro thị trường dồn hết về phía nhà đầu tư. Cần hướng dẫn rõ về thời điểm và phương pháp xác định giá đất BT, ví dụ theo thời điểm ký hợp đồng, thời điểm hoàn thành công trình hay thời điểm quyết toán dự án. Nếu không có hướng dẫn cụ thể, quy định này có thể vẫn bị hiểu khác nhau giữa các địa phương, làm kéo dài tình trạng ách tắc.

Đồng quan điểm, ĐB Hoàng Văn Cường cũng nhấn mạnh nguyên tắc thời điểm tính chi phí và thời điểm tính giá đất phải tương đồng. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ NN-MT), thì kiến nghị pháp luật cần quy định rõ thời điểm ký hợp đồng BT cũng là thời điểm giao đất, tính tiền sử dụng đất. Điều này phải thể hiện trong hợp đồng, bên nào có lỗi dẫn tới bàn giao đất chậm thì bên đó phải chịu trách nhiệm với phần giá trị chênh lệch theo thời gian.