Mới đây, Công ty cổ phần đầu tư Anh Tuấn, chủ đầu tư dự án Lotus Residences (phường Phú Thuận, quận 7 cũ), thông báo tái khởi động dự án sau khi được tháo gỡ pháp lý, bao gồm việc gia hạn chủ trương đầu tư và xác định giá đất (tiền sử dụng đất) hơn 500 tỷ đồng.
Để có được kết quả trên, doanh nghiệp này mất hơn 7 năm hoàn thiện hồ sơ. Việc chưa được thông báo nộp tiền sử dụng đất khiến hàng trăm khách hàng tại dự án không thể xây dựng và nhận sổ hồng; các hạng mục như chung cư, trường học, trung tâm thương mại cũng bị đình trệ, khiến dự án "đứng hình' gần một thập kỷ.
Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết ngay khi được xác định nghĩa vụ tài chính, công ty đã hoàn tất nộp tiền trong ngày và tái khởi động toàn bộ dự án, thi công hoàn thiện các phân khu nhà phố và hạ tầng nội khu để đón cư dân về sống từ quý I/2026 và bàn giao sổ hồng vào quý IV cùng năm.
Lotus Residences là một trong 9 dự án hiếm hoi trên địa bàn TP HCM được gỡ nút thắt định giá đất từ đầu năm đến nay. Theo Hiệp hội bất động sản (HoREA), toàn thành phố hiện có khoảng 100 dự án đang chờ thông báo tiền sử dụng đất. Trong đó, Novaland có 13 dự án được giao đất từ 2015-2016 nhưng đến nay chưa nhận thông báo nộp tiền. Một chủ đầu tư khác là Hưng Thịnh Land cũng đang mắc kẹt với 8 dự án chờ định giá. Liên danh Đế Vương với dự án Empire City hay Shizen Home của Gotec đều bị "kẹt" tại bước chờ xác định giá đất suốt nhiều năm qua.
Một dự án tại TP HCM tái khởi động khi được hoàn tất định giá đất. Ảnh: Phương Uyên
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM mới đây cho biết, từ nay đến cuối năm, thành phố dự kiến trình thẩm định cho 23 dự án, trong đó 5 dự án đang trong bước xác định giá đất. Con số này khá khiêm tốn so với lượng dự án đang xếp hàng chờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng tiền sử dụng đất từ lâu đã trở thành gánh nặng lớn nhất với nhà phát triển. Không chỉ yêu cầu nguồn lực tài chính lớn, quá trình xác định nghĩa vụ này còn kéo dài và tiềm ẩn rủi ro truy thu ngay cả khi doanh nghiệp đã nộp xong. Hệ quả là hàng loạt dự án đình trệ, chủ đầu tư rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan "triển khai sẽ lỗ, dừng lại thì mất cơ hội".
Ông Châu nhấn mạnh sự chậm trễ này phần lớn thuộc trách nhiệm cơ quan quản lý địa phương, bởi quyết định giá đất và việc cho phép điều chỉnh quy hoạch đều do cơ quan nhà nước phê duyệt.
TS Nguyễn Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, nhìn nhận việc định giá đất đang là "nút thắt" lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị tại TP HCM nói riêng và cả nước nói chung. Các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Giá, Đầu tư, Đấu thầu... vẫn tồn tại nhiều điểm giao cắt và thiếu đồng bộ. Cùng một dự án có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá, so sánh, chi phí, thu nhập, nhưng không có cơ chế thống nhất để cho ra mức giá đủ sức thuyết phục.
Đồng tình, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật càng khiến tình trạng tắc nghẽn kéo dài. Nghị định và các thông tư liên quan đều đưa ra nguyên tắc và cách tính khác nhau khiến cả doanh nghiệp và cơ quan chức năng đều bối rối, khó xác định căn cứ chuẩn.
Theo ông Tú, ngay cả Hội đồng thẩm định giá đất cũng lúng túng khi phải lựa chọn giữa số vốn chủ đầu tư công bố hay dự toán thẩm tra độc lập do không có hướng dẫn rõ ràng về việc ưu tiên phương pháp nào, dẫn tới suy đoán và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người ký.
"Do đó, cùng một thửa đất có thể cho ra nhiều mức giá khác nhau, khiến chi phí đất, yếu tố trọng yếu trong cấu phần tài chính dự án, trở nên thiếu minh bạch, làm nhà đầu tư chần chừ và thị trường mất niềm tin", ông nói.
Trước tình trạng này, UBND TP HCM đã kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường sửa quy định xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024, đồng thời đề xuất áp dụng cơ chế lấy bảng giá đất nhân hệ số K để rút ngắn thời gian xử lý gần 100 hồ sơ tồn đọng, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn bế tắc trong công tác định giá, bảo đảm tiến độ đầu tư, nguồn cung nhà ở và thu ngân sách.
Góp ý gỡ vướng định giá đất, các chuyên gia cho rằng về lâu dài cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá minh bạch, cập nhật theo giao dịch thật; thành lập cơ quan định giá đất độc lập tách khỏi cơ quan quản lý; đồng thời cho phép doanh nghiệp chia sẻ rủi ro thông qua cơ chế nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ hoặc điều chỉnh khi thị trường biến động mạnh.
"Nếu không cải cách quyết liệt, môi trường đầu tư sẽ tiếp tục bị kìm hãm bởi chiếc vòng kim cô 'mang tên định giá đất'", ông Lê Hoàng Châu nhận định.
