Trên các trang rao vặt bất động sản, không khó để thấy hàng loạt căn nhà tập thể cũ tại Hà Nội được rao bán ở nhiều mức giá khác nhau, trong đó có nhiều căn quanh ngưỡng 5 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.
Tại những khu tập thể có vị trí ở trung tâm, gần tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ và cơ sở hạ tầng công cộng, giá nhà tập thể biến động tương đối đáng kể.
Giá nhà tập thể cũ: Trung tâm vẫn dẫn đầu về giá
Theo số liệu cập nhật từ Batdongsan.com.vn, giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội dao động từ 35 đến 88 triệu đồng/m2, tùy vị trí, diện tích và tình trạng tòa nhà. Giá trung bình hiện khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng chủ yếu đến từ các vị trí trung tâm, nơi nguồn cung căn hộ mới giá rẻ ngày càng hạn chế.
Các vị trí trung tâm như quận Ba Đình, Đống Đa ghi nhận mức giá cao nhất. Một căn hộ 57m2 tại khu tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình) hiện được rao gần 3 tỷ đồng, tăng từ mức 2 tỷ đồng cách đây vài năm sau khi cơi nới thêm diện tích. Tại Đống Đa, căn 70m2 ở Trung Tự có giá 4 tỷ đồng (khoảng 57 triệu đồng/m2), trong khi khu Kim Liên có căn 80m2 rao 4,2 tỷ đồng (52 triệu đồng/m2). Các căn góc, thoáng đã cải tạo giá có thể vượt 60 triệu đồng/m2.
Những khu vực Hai Bà Trưng, Thanh Xuân có mức giá tập thể cũ "mềm" hơn, dao động 40–55 triệu đồng/m2. Ví dụ, căn 80m2 tại Bách Khoa (Hai Bà Trưng) được rao 3,95 tỷ đồng, trong khi căn 54m2 ở ngõ Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, có giá 3,3 tỷ đồng. Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm có giá dao động 44-52 triệu đồng/m2, với căn 90m2 ở Thanh Xuân 4 tỷ đồng hoặc căn 176m2 tại Bắc Từ Liêm 9,2 tỷ đồng.
Ở ngoại vi như Hoàng Mai, Gia Lâm, giá rao bán tập thể cũ thấp hơn, khoảng 35-45 triệu đồng/m2. Một căn 80m2 tại Tân Mai, Hoàng Mai được rao 2,46 tỷ đồng. Nhìn chung, với diện tích 50-80m2, mức giá phổ biến rơi vào 2,5-4,5 tỷ VND, có xu hướng tăng nhẹ do thông tin cải tạo chung cư cũ được đẩy mạnh từ đầu năm nay.
Một khu tập thể tại Hà Nội (Ảnh: Cẩm Hà).
Trong khi đó, thị trường cho thuê các căn tập thể cũ khá ổn định. Mức giá phổ biến là 5-10 triệu đồng/tháng cho căn 50-70m2, tập trung ở các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy. Các căn ở trung tâm như quận Ba Đình có thể cho thuê với giá 10-15 triệu đồng/tháng nếu đã được cải tạo, phục vụ nhu cầu dân văn phòng ngắn hạn.
Chuyên gia nói thị trường giao dịch sôi động nhưng cần thận trọng
Môi giới nhận định năm nay, giao dịch nhà tập thể cũ tại Hà Nội khá sôi động, phần lớn nhờ giá chung cư mới neo cao, trung bình 91 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp.
Dù thế, việc giao dịch cũng gặp một số khó khăn như giá vượt khả năng chi trả của người mua, hoặc chính sách quản lý, quy hoạch điều chỉnh từ 2026 có thể tác động thị trường.
Trên thị trường, các thông tin về cải tạo chung cư cũ, bắt đầu từ đề án năm 2023, đã tạo cú hích giá đáng kể. Một số căn tăng 20-30% giá trị sau thông báo quy hoạch. Ví dụ, căn hộ ở Ngọc Khánh tăng từ 2 tỷ đồng lên gần 3 tỷ đồng sau tin quy hoạch.
Theo ông Bùi Liêm, nhân viên môi giới lâu năm khu vực Long Biên, Gia Lâm, số lượng nhà tập thể cũ tại các khu này không nhiều. “Đa phần căn hộ cũ ở đây chuyển nhượng nội khu do pháp lý chưa hoàn thiện, sổ đỏ không đầy đủ hoặc diện tích nhỏ, nên ít hấp dẫn người ngoài”, ông Liêm chia sẻ.
Người mua khi "xuống tiền" cần kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu (nhiều tòa đã trên 60 năm tuổi) và giấy tờ pháp lý để tránh rủi ro. Ưu tiên các khu có kế hoạch cải tạo rõ ràng sẽ tăng giá trị dài hạn.
Với 5 tỷ đồng thì nên chọn nhà cũ hay chung cư mới?
Với ngân sách khoảng 5 tỷ đồng, cộng đồng chuyên gia cho biết người dân có nhiều lựa chọn hơn thay vì nhà tập thể cũ. Trên một nền tảng chuyên về bất động sản, phân khúc chung cư giá 3-5 tỷ đồng chiếm tỷ lệ lớn.
Ở Nam Từ Liêm, căn 74,7m2 tại Tây Mỗ có giá 5,65 tỷ đồng, thuộc dự án hiện đại với tiện ích đầy đủ. Tại Gia Lâm hoặc Hoàng Mai, căn 80-90m2 có giá 4-5 tỷ đồng, gần trung tâm nhưng chi phí sinh hoạt thấp hơn.
Ở khu vực trung cấp như Cầu Giấy, căn 65m2 được rao 5,8 tỷ đồng. So với nhà tập thể cũ, các lựa chọn này mang lại giá trị cao hơn nhờ hạ tầng mới, an ninh và tiện nghi như hồ bơi, gym. Tuy nhiên, nếu ưu tiên vị trí trung tâm, 5 tỷ đồng chỉ đủ cho căn nhỏ ở Đống Đa hoặc Ba Đình.
Ngân sách 5 tỷ đồng hoàn toàn có thể mua được căn hộ tại Hà Nội, nhưng lựa chọn ngày càng hạn chế và đòi hỏi khảo sát kỹ lưỡng. Giá tăng và chính sách cải tạo chung cư cũ khiến người mua phải cân nhắc giữa vị trí, diện tích và chấp nhận rủi ro pháp lý, an toàn kết cấu.
Luật sư, thạc sĩ Lê Hiếu, Giám đốc Công ty Luật Hiếu Hùng, khuyến nghị người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của chủ nhà, bao gồm quyền sở hữu và quy hoạch chung cư.
Các chuyên gia và môi giới cũng khuyến cáo không mua vội qua lời rao, kiểm tra sổ sách, so sánh nhiều lựa chọn và nếu cần, nhờ chuyên gia pháp lý hỗ trợ trước khi ký hợp đồng.
Thị trường nhà tập thể cũ Hà Nội năm nay vẫn được cho là phân khúc vừa tiền, hấp dẫn người mua đặc biệt với những ai người mua ưu tiên vị trí trung tâm. Tuy nhiên, nguy cơ pháp lý, rủi ro kết cấu và chi phí cải tạo đòi hỏi sự thận trọng.
Nhìn chung, lời khuyên được giới chuyên gia đưa ra là người mua nên dựa trên sự cân nhắc giữa vị trí, tiện ích, pháp lý và chi phí dài hạn, thay vì chạy theo giá rao hay xu hướng ngắn hạn.
