"Siết" phân lô bán nền từ đất nông nghiệp

Không áp dụng đại trà

Nghị quyết cho phép người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ phải nộp 30% chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở đối với phần đất trong hạn mức và 50% đối với phần đất ngoài hạn mức thay vì 100% như hiện nay. Thông tin này được nhiều người dân, doanh nghiệp rất quan tâm bởi nhu cầu tách thửa trong thực tế rất cao. Tuy nhiên, việc tách thửa tắc nghẽn lâu nay nên từ nhiều tháng qua người dân khắp cả nước đang "nín thở" chờ quy định này được thông qua.

Ảnh: Đình Sơn

Với Nghị quyết mới được ban hành, số tiền người dân phải nộp đã giảm đi đáng kể. Chẳng hạn, người dân tại TP.HCM có nhu cầu chuyển đổi phần đất với diện tích 100 m² (đủ hạn mức của địa phương), chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khu vực là 10 triệu đồng/m². Theo quy định đang được áp dụng theo Quyết định 79/2024, họ phải đóng tới 1 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Với Nghị quyết mới được thông qua, người dân chỉ còn phải đóng 300 triệu đồng. Có thể thấy, số tiền được giảm đi đáng kể.

Tuy nhiên, không phải tất cả các loại đất khi chuyển đổi đều được giảm tiền sử dụng đất. Bởi cơ chế này chỉ được áp dụng cho trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1.7.2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TNHH TMC Lawyers, phân tích muốn được giảm tiền sử dụng đất, điều kiện là trong sổ hồng hay trong cùng thửa đất ấy phải có đất ở. Phần ao, vườn liền kề cũng phải cùng nằm trong thửa đất ở. Đối với đất ao, vườn riêng thửa với đất ở, vẫn áp dụng theo quy định cũ hiện nay là đóng 100% tiền sử dụng đất khi chuyển lên đất ở. Ưu đãi này cũng không được áp dụng tràn lan, mà chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, tính trên một thửa đất. Ví dụ, một gia đình có 3 mảnh đất muốn chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư cùng một lúc sẽ chỉ được chọn nộp 30% phần chênh lệch cho một mảnh đất duy nhất, 2 mảnh còn lại phải đóng 100% tiền sử dụng đất.

Ngăn ngừa lợi dụng chính sách để phân lô

Theo các chuyên gia, quy định mới chỉ cho phép chuyển mục đích một lần trên mỗi thửa đất, nhằm ngăn chặn tình trạng tách thửa tràn lan để đầu cơ. Bởi thực tế cho thấy ở nhiều địa phương, tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan và đã từng gây nên những đợt sốt đất ảo. Các lô nền đất nhỏ này vốn được phân tách từ một thửa đất lớn, thường là đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất ở. Hệ quả là ở nhiều nơi, các lô đất được phân chia hạ tầng không được kết nối đồng bộ, không điện, không nước... khiến nơi đây trở thành các khu dân cư hoang vắng, không người ở. Tuy nhiên, theo quy định từ Nghị quyết mới của Quốc hội, tình trạng ôm đất nông nghiệp rồi xin chuyển đổi để phân lô bán nền có thể giảm thiểu do tiền sử dụng đất tăng quá cao.

Lãnh đạo một công ty bất động sản nhận định chính sách giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng một lần một thửa cho một người, nên nếu tách thửa nhiều lần thì không được áp dụng lại, sẽ giúp hạn chế tách thửa đầu cơ. Chưa dừng lại ở đó, hiện nay tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở rất cao, có nơi cao gấp hàng chục lần so với trước nên việc phân lô bán nền cũng gặp nhiều rủi ro về pháp lý, về giá bán.

"Thời gian qua tiền sử dụng đất các tỉnh thành vẫn còn thấp và quy định hạn mức vẫn còn khá lỏng lẻo nên giới đầu cơ thường lách luật bằng cách nhờ người đứng tên hộ để tách thửa. Nhưng hiện nay quy định đã rõ ràng hơn về hạn mức và số lần được hưởng ưu đãi. Với quy định này không phải ai cũng sẵn sàng đứng tên thay. Chủ đất cũng gặp nhiều rủi ro nếu giao đất cho người khác đứng tên hộ, trừ khi có sự móc ngoặc với nhau để lách luật, để trục lợi chính sách", vị này cho hay.

Đồng quan điểm, Th.S Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM, cho rằng cơ chế giảm tiền sử dụng đất theo tỷ lệ 30%, 50%, 100% dựa trên hạn mức giao đất ở như trên không phải là chính sách áp dụng cho mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ chế này chỉ được áp dụng chủ yếu là đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở, có nguồn gốc sử dụng ổn định, lâu dài, thường nằm trong khu dân cư, chứ không áp dụng đại trà cho mọi trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là những trường hợp mua một thửa đất nông nghiệp lớn sau đó chuyển lên đất ở để phân lô bán nền.

Quy định này thể hiện sự cân bằng hợp lý giữa lợi ích của nhà nước và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Đối với đất vườn, ao gắn liền với đất ở, thường là loại đất được hình thành và sử dụng ổn định cùng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân qua nhiều năm. Trong các trường hợp này, việc không thu 100% chênh lệch mà cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ thấp hơn theo hạn mức là phù hợp và mang tính nhân văn, góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người dân, tạo điều kiện ổn định chỗ ở và phù hợp với thực tiễn sử dụng đất ở khu dân cư nông thôn và đô thị ven đô.

Ngược lại, với những người chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở không thuộc trường hợp trên như: đất nông nghiệp không nằm trong cùng thửa với đất ở, thửa đất ban đầu được nhà nước giao toàn bộ là đất nông nghiệp, đất tách thửa sau ngày 1.7.2014 hoặc diện tích chuyển mục đích quá lớn, việc thu 100% chênh lệch trên toàn bộ diện tích là phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai trong bối cảnh hiện nay. Quy định như vậy sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất, ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách chuyển mục đích sử dụng đất để trục lợi từ chênh lệch giá, để phân lô bán nền.