Sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM phải hoàn thành gần 215.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH), cao nhất cả nước. Vậy tiến độ các dự án hiện nay ra sao?
Dự án nhiều nhưng cung nhà ít
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP đã phê duyệt chủ trương đầu tư cho 17 dự án NƠXH với quy mô gần 14.000 căn hộ trong năm 2025. Chỉ còn hơn 1 tháng nữa là kết thúc năm tài chính nhưng thực tế các dự án vẫn còn khá ngổn ngang. Đơn cử dự án NƠXH Phú Thọ DMC ở Q.10 cũ do Đức Mạnh Group làm chủ đầu tư, có quy mô khoảng 1.102 căn hộ, diện tích căn từ 48 - 79 m2. Dự án có vị trí đắc địa ngay trung tâm Q.10 cũ nên được nhiều khách hàng quan tâm. Dù đã cơ bản hoàn thành phần thô và đang đi vào phần thi công hoàn thiện, tuy nhiên vì lý do vướng mắc về pháp lý, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa mở bán.
2 dự án khác là khu NƠXH MR1 nằm trong khu dân cư Tân Thuận Tây (Q.7 cũ) có diện tích khoảng 6.994 m2 và Dragon E-Home của Công ty Phú Long nằm tại khu vực TP.Thủ Đức cũ cũng tương tự. Cả hai dự án này từng khởi công vào giữa năm 2022, nhưng vì chưa hoàn thành pháp lý nên đã dừng, đến nay mới khởi động trở lại.
Dự án nhà ở xã hội Phú Thọ DMC đã xây dựng xong phần thô
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Cùng phân khúc này, Công ty Lê Thành đang đầu tư hai dự án NƠXH tại H.Bình Chánh và Q.Bình Tân cũ. Trong đó, dự án Lê Thành - Tân Kiên (H.Bình Chánh cũ) có quy mô lớn, khoảng1.445 căn NƠXH, diện tích từ 40 - 60 m2/căn. Dự án này một thời gian dài bị vướng mắc do liên quan đến vấn đề chuyển đổi quy hoạch 1/500 nhưng đến nay cũng đã khởi công trở lại và dự kiến giao nhà vào năm 2026. Dự án Lê Thành - Tân Tạo 2 (Q.Bình Tân cũ) dự kiến cung cấp cho thị trường 495 căn hộ, diện tích phổ biến 42 - 50 m2. Chủ đầu tư cho biết dự án sẽ hoàn thành và giao nhà cho khách hàng năm 2027. Đây là hai dự án NƠXH hiếm hoi tại TP.HCM chỉ cho thuê 49 năm thay vì bán như các dự án khác.
Hồi tháng 8.2025, Tập đoàn HUD cũng đã khởi công dự án NƠXH Thủ Đức nằm trong khu đô thị Vạn Phúc City (TP.Thủ Đức cũ) gồm 3 khối nhà cao 7 tầng, cung cấp 209 căn hộ cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên sau khi làm lễ khởi công, dự án đã quây tôn im lìm đến nay. Doanh nghiệp này cũng là chủ đầu tư dự án NƠXH An Sinh thuộc khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ giai đoạn 1, nằm tại P.Chánh Hiệp (trước đây là P.Chánh Mỹ, TP.Thủ Dầu Một, Bình Dương cũ), có quy mô 2,7 ha, gồm 6 khối nhà cao 12 tầng với tổng cộng 978 căn hộ. Trong đó, có 810 căn thuộc loại NƠXH (648 căn để bán và 162 căn cho thuê). Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn đầu, HUD dự kiến mở bán 273 căn thuộc các tháp A4, A5 và C, với diện tích từ 38,5 - 67,9 m2, có giá bán tạm tính 15,8 triệu đồng mỗi mét vuông sàn thông thủy. Giá cho thuê dự kiến 76.000 đồng/m2/tháng, chưa gồm thuế và chi phí bảo trì. Người dân có nhu cầu nộp hồ sơ đăng ký mua hoặc thuê từ ngày 20 - 25.11.
Có thể thấy, số lượng dự án được duyệt không ít, nguồn cung căn hộ cũng tương đối; thế nhưng vì đủ lý do, hầu hết các dự án chưa có sản phẩm đưa ra thị trường. Cơn khát NƠXH vì thế chưa bao giờ giảm nhiệt. Thế nhưng có một quỹ nhà tái định cư bỏ hoang rất lâu lại chưa được tận dụng.
Đề xuất chuyển nhà tái định cư sang làm NƠXH
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thừa nhận giai đoạn trước đây khu vực TP.HCM cũ rất ít dự án NƠXH được xây dựng. Một số dự án dù đã được khởi công nhưng "trùm mền" do chưa xong pháp lý. Nhưng bước sang năm 2025, các dự án này cơ bản đã được tháo gỡ về thể chế, thực thi pháp luật, pháp lý nên đã có những chuyển biến tích cực. Trên toàn địa bàn TP.HCM cho đến hết tháng 10 đã hoàn thành 80% NƠXH của năm 2025 và có khả năng hoàn thành mục tiêu năm 2025. Đến năm 2030 TP.HCM tiếp tục phải hoàn thành gần 215.000 căn. Dù vậy, đa phần các dự án hoàn thành trong giai đoạn này nằm ở khu vực tỉnh Bình Dương cũ. Vì thế, cung NƠXH trên địa bàn TP.HCM cũ vẫn thấp so với nhu cầu thực tế.
Thời gian qua, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển hàng chục ngàn căn NƠXH, nhưng triển khai thực tế lại không dễ dàng. Vướng mắc pháp lý, thủ tục kéo dài, thiếu quỹ đất sạch, không hấp dẫn doanh nghiệp… khiến nguồn cung mới nhỏ giọt. Đã đến lúc các căn hộ tái định cư bỏ trống phải được đưa vào sử dụng, thay vì nằm đợi dự án giải tỏa kéo dài vô định. Bởi nhà tái định cư bỏ trống không chỉ là sự lãng phí vật chất mà còn là sự lãng phí cơ hội an cư của hàng chục ngàn người.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang
Vậy làm thế nào để tăng cung NƠXH? Thực tế cơ chế hiện nay đã cho phép mua nhà ở thương mại làm NƠXH. Tuy nhiên, giá bán nhà ở thương mại rất cao, những đối tượng đủ điều kiện cũng khó mà mua được. Trong khi đó TP.HCM hiện có một quỹ nhà tái định cư rất lớn, lên đến hàng chục ngàn căn, nhưng để hoang lâu nay rất lãng phí. Từ năm 2014, ông Lê Hoàng Châu đã kiến nghị chuyển số căn nhà tái định cư này làm NƠXH. Thời điểm đó Chủ tịch UBND TP.HCM đã có chủ trương chuyển khu tái định cư Vĩnh Lộc B thành NƠXH, nhưng đến nay vẫn chưa xong. "Khu nhà này mới có 10% cư dân là người được tái định cư dọn về ở, 90% còn lại bỏ không nhiều năm trời. Ngay cả khu tái định cư Thủ Thiêm cũng vậy, hàng chục ngàn căn nhà bỏ hoang nhiều năm, lãng phí cực lớn. Trong khi đó, TP đã nhiều lần mang đấu giá nhưng không ai mua vì nhiều lý do khác nhau", ông Châu chỉ rõ.
Từ hiện trạng đó, ông Châu lập luận, hiện đã có cơ chế cho mua nhà ở thương mại làm NƠXH, vậy tại sao không chuyển nhà tái định cư sang NƠXH? "Nên tới đây khi sửa luật Nhà ở, cần đưa vào luật quy định này, vì vừa tạo lập chỗ ở cho người dân, vừa hạn chế lãng phí, thất thoát", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đồng tình, trong khi hàng ngàn hộ dân tại TP.HCM đang chật vật tìm một căn NƠXH vừa túi tiền thì ở nhiều nơi, những khối chung cư tái định cư vẫn im lìm, đèn không sáng, căn hộ bỏ trống nhiều năm. Sự đối lập ấy đặt ra câu hỏi lớn, tại sao nhà không người ở mà người có nhu cầu lại không có nhà để mua? Để hóa giải nghịch lý này, TP.HCM cần tính toán phương án chuyển đổi quỹ nhà tái định cư sang NƠXH. Cách đó vừa giúp TP không mất thời gian xây dựng, có thể đưa vào sử dụng ngay, vừa tránh lãng phí tài sản công, giảm chi phí bảo trì, quản lý, góp phần cân bằng thị trường NƠXH đang khan hiếm.
