Anh Nguyễn Văn Hưng (35 tuổi, trú tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) hiện là Trưởng phòng kinh doanh của một công ty bất động sản. Nhờ cơ chế thưởng doanh số, thu nhập của anh dao động trung bình từ 50 đến 100 triệu đồng mỗi tháng.
Cuối năm 2024, anh Hưng quyết định mua một căn nhà đất có giá gần 6 tỷ đồng ở vùng ven và dự tính vay ngân hàng 3 tỷ đồng; phần còn lại thanh toán từ tiền tiết kiệm và thanh lý xe cũ.
Sau khi tìm hiểu, anh Hưng dự tính vay khoản tiền còn thiếu tại một ngân hàng nước ngoài có chi nhánh ở TP.HCM với mức lãi suất thấp, dưới 7%/năm. Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện hồ sơ vay vốn, anh bất ngờ nhận được thông báo từ chối cho vay.
Lý do được nhân viên tín dụng đưa ra: anh không tham gia đóng bảo hiểm xã hội trong vòng 3 năm gần đây, đồng thời thu nhập chủ yếu đến từ hoa hồng doanh số và không có hợp đồng lao động chính thức.
"Mặc dù thu nhập của tôi cao, nhưng ngân hàng lại cho rằng nguồn thu nhập không ổn định vì tôi không đóng BHXH và sao kê thu nhập cho thấy tiền lương không đều, tháng có ít hoặc không, tháng thì nhận về 200–300 triệu đồng tiền hoa hồng. Chính vì vậy, phía ngân hàng từ chối cho tôi vay mua nhà," anh Hưng chia sẻ.
Theo chia sẻ của một trưởng bộ phận tín dụng tại một ngân hàng thương mại lớn, một trong những tiêu chí quan trọng để được duyệt vay là khả năng trả nợ. Điều này phụ thuộc vào tính ổn định và khả năng xác minh của nguồn thu nhập. Vì vậy, dù người vay có thu nhập cao từ kinh doanh, đầu tư hay hoa hồng, nếu không chứng minh được thu nhập ổn định thông qua hợp đồng lao động, đặc biệt là đóng BHXH hàng tháng và sao kê rõ ràng thu nhập trong 6 tháng gần nhất, hồ sơ rất dễ bị loại.
Ngoài ra, hiện nay một số ngân hàng cũng sẽ từ chối hồ sơ vay trong trường hợp người vay thuộc nhóm nợ xấu. Theo hệ thống chấm điểm tín dụng CIC, nợ xấu bao gồm các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên (thuộc nhóm 3, 4 và 5). Dù người vay có tài sản đảm bảo hoặc thu nhập cao, ngân hàng vẫn sẽ từ chối nếu lịch sử tín dụng thể hiện khả năng trả nợ kém. Điều này phản ánh rủi ro cao trong việc thu hồi vốn và khiến hồ sơ bị đánh trượt ngay từ vòng đầu. Để khắc phục, người vay cần thanh toán toàn bộ các khoản nợ quá hạn và đề nghị ngân hàng xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
Ngoài ra, nếu người vay đang có dư nợ tại ngân hàng khác, khả năng được duyệt vay tiếp sẽ phụ thuộc vào tổng mức thu nhập và nghĩa vụ trả nợ hiện tại. Trong trường hợp tổng tiền trả nợ hàng tháng (bao gồm cả khoản vay cũ và vay mới) vượt quá 70% thu nhập, ngân hàng sẽ từ chối cấp thêm khoản vay. Điều này nhằm tránh rủi ro tài chính cho người vay và hạn chế tình trạng nợ chồng nợ. Ngay cả khi có tài sản thế chấp, yếu tố dòng tiền và khả năng trả nợ vẫn luôn được xem xét đầu tiên.
Một yếu tố khác khiến hồ sơ vay mua nhà bị từ chối là thu nhập quá thấp. Nếu thu nhập không đủ để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng, ngân hàng sẽ đánh giá là không đủ khả năng tài chính. Theo quy định, tổng chi phí trả nợ không được vượt quá 70% thu nhập hàng tháng. Ví dụ, nếu bạn có thu nhập 10 triệu đồng/tháng nhưng muốn vay 1 tỷ đồng, khoản trả nợ hàng tháng có thể vượt quá ngưỡng an toàn, dẫn đến hồ sơ bị loại. Các ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay khi tỷ lệ nợ trên thu nhập nằm trong mức cho phép – đảm bảo người vay vừa có thể trả nợ đúng hạn, vừa duy trì chất lượng cuộc sống.
