Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý 2/2025 thị trường Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn hộ mở mới - gần gấp đôi so với quý 1/2025.
Lượng giao dịch cũng tăng tương ứng, đạt 7.800 căn - tăng 143% so với tổng 3 tháng đầu năm - gần tương đương nguồn cung mới - cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt, dù giá bán đang neo ở mức cao.
Trong khi đó, TP.HCM đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý 2/2025. Dù nguồn cung mới tại TP.HCM hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ vượt cung, lên tới 2.900 căn (tăng 72% so với cùng kỳ), bao gồm cả các sản phẩm đã được mở bán trước đó.
Điều này cho thấy dù thị trường TP.HCM không bùng nổ về nguồn cung, nhưng lực cầu vẫn mạnh khi người mua hấp thụ tích cực cả sản phẩm cũ lẫn mới, đặc biệt tại khu Đông thành phố.
Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý 2/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.
Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM quanh mức 89 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước (biến động không đáng kể) và cao hơn 15% so với cùng kỳ.
Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhanh, ngày càng rút ngắn khoảng cách với TP.HCM. Nếu đầu năm 2024, giá trung bình ở TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2 thì đến giữa năm 2025, mức chênh lệch chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2.
Căn hộ trung cấp biến mất tại Hà Nội
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM trong giai đoạn vừa qua.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 2/2025 tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.
Thực tế, không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá “mềm” hơn (dưới ~65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận (Văn Giang, Hưng Yên).
Trong khi đó, tại TP.HCM nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu đa dạng hơn. Đặc biệt, quý 2 có sự xuất hiện của hai dự án phân khúc trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), nên mức giá trung bình của thị trường TP.HCM không tăng đột biến mà duy trì trạng thái đi ngang.
Ông Trần Minh Tiến từ One Mount Group dự báo giá căn hộ sơ cấp TP.HCM có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 nếu thị trường hấp thụ tốt lượng cung cao cấp lớn sắp tới.
