Ủy quyền “làm tin” để vay tiền
Theo trình bày của ông T. (ngụ TPHCM), ông là người đứng tên quyền sử dụng 886m2 đất tại tỉnh Bình Dương (cũ) và trên thửa đất có một căn nhà cấp 4.
Do cần tiền để kinh doanh, năm 2021, ông T. ký hợp đồng ủy quyền có công chứng, giao toàn quyền định đoạt thửa đất nói trên cho ông L. (ngụ TPHCM). Ông T. cho rằng đây chỉ là hình thức “làm tin” để bảo đảm khoản vay 800 triệu đồng, không phải giao dịch mua bán đất.
Tuy nhiên, đến tháng 3/2022, ông L. đã sử dụng hợp đồng ủy quyền trên để ký hợp đồng chuyển nhượng đất và căn nhà cho ông M. (ngụ TP.Hà Nội) với giá hơn 1 tỷ đồng.
Cho rằng ông L. tự ý chuyển nhượng nhà đất trái với thỏa thuận vay mượn, ông T. khởi kiện, yêu cầu tòa án hủy hợp đồng ủy quyền và buộc ông L. trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Đồng thời, bà H. (cô ruột của ông T.) cũng có yêu cầu độc lập, cho rằng bà đã nhận chuyển nhượng nhà đất trên từ ông T. từ năm 2020 với giá 1,2 tỷ đồng bằng hình thức thỏa thuận miệng. Bà đã sửa chữa, xây dựng nhà ở ổn định cho nhiều thành viên trong gia đình.
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông L. khẳng định việc ủy quyền là tự nguyện và ông T. có nhu cầu chuyển nhượng đất. Trong khi đó, ông M. (người nhận chuyển nhượng đất) cho rằng mình là bên mua ngay tình, đã thanh toán đầy đủ và đề nghị tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng.
Theo bản án ngày 6/6/2025, TAND TP.Thủ Dầu Một (nay là TAND khu vực 15 – TPHCM) tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T. cũng như yêu cầu độc lập của bà H.
Tòa án xác định hợp đồng ủy quyền được công chứng hợp pháp, không có căn cứ chứng minh đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu việc vay tiền. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông L. (người đại diện theo ủy quyền của ông T.) và ông M. được ký kết đúng quy định pháp luật nên được công nhận hiệu lực.
Theo bản án, ông M. được quyền quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất cùng tài sản trên đất. Gia đình bà H. và các thành viên đang sinh sống trên đất có trách nhiệm bàn giao lại hiện trạng. Tuy nhiên, ông M. phải thanh toán cho bà H. số tiền hơn 270 triệu đồng, tương ứng với giá trị tài sản gắn liền với đất do gia đình bà H. tạo lập.
Ghi giá thấp để né thuế, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu
Không đồng ý với phán quyết trên, ông T. và bà H. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, dù TAND TPHCM đã hai lần triệu tập nhưng ông T. đều vắng mặt không lý do, nên hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông này.
Về nội dung vụ án, tòa phúc thẩm cho rằng hợp đồng ủy quyền năm 2021 giữa ông T. và ông L. có dấu hiệu che giấu giao dịch vay tiền. Ông T. khai việc ký ủy quyền chỉ nhằm bảo đảm khoản vay 800 triệu đồng nhưng không chứng minh được mối liên hệ trực tiếp giữa hợp đồng ủy quyền và khoản vay này.
Dù vậy, tòa xác định ông L. đã vượt quá phạm vi được ủy quyền khi ký hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng, bao gồm cả căn nhà trên đất, trong khi chủ sở hữu căn nhà không ủy quyền cho ông L. định đoạt tài sản này. Đây là căn cứ để tuyên hủy hợp đồng ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L. và ông M., tòa phúc thẩm nhận định giao dịch này vô hiệu do có nhiều vi phạm nghiêm trọng.
Cụ thể, tại thời điểm chuyển nhượng, căn nhà trên đất đang do bà H. quản lý, sử dụng. Đồng thời, các bên thừa nhận việc ghi giá chuyển nhượng 200 triệu đồng trong hợp đồng, trong khi giá thực tế hơn 1 tỷ đồng, nhằm né thuế. Theo hội đồng xét xử, đây là giao dịch giả tạo, vi phạm điều cấm của pháp luật.
Từ việc xác định hợp đồng vô hiệu, tòa phúc thẩm áp dụng quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông T. phải hoàn trả cho ông M. số tiền 1 tỷ đồng, còn ông M. phải trả lại bản chính sổ đỏ.
Đối với yêu cầu độc lập của bà H., tòa phúc thẩm cho rằng xuất hiện nhiều tình tiết mới liên quan đến nguồn gốc nhà, đất và các giao dịch chuyển nhượng trước đó, trong đó có vụ kiện khác đang được thụ lý.
Do đó, TAND TPHCM tuyên hủy một phần bản án sơ thẩm liên quan đến yêu cầu này, để giao hồ sơ cho tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thẩm quyền.
